新梅江的競爭格局，越來越有意思了。

突然出現“三大段位”，共同圍攻光明頂。

作為市區最好的改善基地，新梅江這半年已“盡收人心”。

否則在板塊排名中，也不會從之前的20多名，過關斬將沖到第4名。

不愧是“全村兒的希望”。

按邏輯，既然“改善”是它的標籤，那就應該“賣”大戶型。

但新梅江卻出現了一堆中、小戶型，而且還更受歡迎。

相同總價，有的樓盤能買到大戶型，有的樓盤只能買個小戶型。

從升值角度選，應該買大戶型吧？改善板塊要挑大的買呀？

事實真的是這樣嗎？

新梅江的“三大段位”，正在一較高下。

⊙高段（144平米以上）：中海天空之鏡。

⊙中段（90-144平米）：中海寰宇時代、天津瑞府、綠城誠園。

⊙低段（90平米以下）：中交富力天禧、中海左岸瀾庭、中交陳塘新地塊。

（按照當下受關注度高的面積來劃分，陳塘在劃分上也屬於新梅江）

高段位的，競爭少。

仁恒公園世紀沒什麼房了，主打大戶型的只剩中海天空之鏡。

中低段位的，競爭多。

而且一個個劍拔弩張，時刻準備一决高下。

猛獸總是獨行，牛羊才成群結隊。

上半年，新梅江經歷了4個關鍵節點，格局一步步有了微妙變化。

第1個節點：中海天空之鏡開盤。

振奮啊，大面積、新產品，捍衛了新梅江的江湖尊嚴。

以為接下來都會是這種級別的新盤……

第2個節點：中交富力天禧開盤。

沒想到80平米的小戶型很有市場，就是打學區嘛，替代綠城誠園。

包括中交在陳塘的新地塊，戶均面積才98平米，肯定也一堆80多平米的。

一時間，新梅江開始進入“比門檻”階段。

“約戰大半年，KO十幾秒”。

這屬於綜合格鬥教練秒殺太極拳師。

第3個節點：天津瑞府的“奇葩操作”。

104平米的排卡人數太多，就膨脹了。

單價都放到了3.9萬/平米，還是個中戶。

邊戶140平米的，竟然3.6萬/平米。

中戶比邊戶貴8%，這在天津樓市，也算“前無古人”了。

這就說明，中戶型比大戶型更受歡迎。

第4個節點：中海天空之鏡突然推出100、110平米中戶型。

最國中海天空之鏡對外宣稱最小128平米，隱藏了100、110平米的戶型。

怎麼突然就推出來了？

本來中海是想用寰宇時代制衡天津瑞府，天津瑞府也一直瞄著它，不露價格。

後來寰宇時代3.8萬/平米還送車位，有點啞火。

熱地之下，也有凍土。

畢竟不是所有人都認可“住在商業上”的生活方式。

沒辦法，只能把天空之境壓箱底的100、110平米戶型拿出來了。

跟天津瑞府打總價。

新梅江中戶型的較量，正面交鋒了。

生死看淡，不服就幹。

大戶型曲高和寡，只能說“世界如此浮躁，你又如何潔身自好？”

這就是新梅江的內卷。

內卷開始，問題也出現了。

比如，天津瑞府140平米，和中海天空之鏡110平米，買哪個升值多？

這種問題不是個例，卡住了很多人的選擇。

總價差不多，既然烦乱，就意味著兩個都行。

覈心就在於，未來新梅江大、中、小戶型，哪種升值幅度更高？

特意研究了一下。

先說結論：中戶型。

3個理由：

未來大戶型會被“嫌弃”

肉眼可見，新梅江還在成長。

商業、綠軸公園、醫院、學校還沒正式落地。

都知道新梅江“盒子裏的下一顆巧克力，一定是甜的”，但“開箱時間”還需要幾年。

能買大戶型的人，都是有經濟能力的人，不缺買新房的資金，更忍受不了“舊社區”。

現在買大戶型，過幾年一定會折舊。

豪宅有生命週期，10年就顯舊，15年就要換房了。

只有5年之內，價值才可以與新房媲美。

所以，現在入手的大戶型，不一定是未來接盤俠的菜。

反而是買中戶型的人，因為資金有限，可以小小委屈一下，願意捕手。

脾氣和任性，都是用錢堆出來的。

用數據說話，中戶型漲幅最大

2015-2020年國家統計局數據已經告訴我們了：

新房漲幅最高的，是90平米以下小戶型。

二手房漲幅最高的，是90-144平米中戶型。

要把握未來的漲幅，就要遵循二手房的規律。

中戶型收益更高，大戶型不適合投資。

小戶型有“隱形指導價”

小戶型賣的是什麼？學區。

未來流通率肯定沒問題，但前提是房價合理。

學區房更多是工具内容，有總價門檻，太高了沒人認。

就像和平三片，漲到200萬就到天花板了，因為再貴就能買一片了。

“隱形指導價”會限制小戶型的漲幅。

所以，如果從升值角度考慮，現在的新梅江，更適合買中戶型。

這是一個求穩的時代。

還有一個問題，未來新梅江起步區和陳塘，誰的漲幅更高？

新梅江起步區。

2個理由：

陳塘賣學區房，一招鮮吃遍天。

買學區房的人，對價格很敏感，房價不容易拔上去。

新梅江是真正的改善。

只有改善盤，才能做出溢價。

也只有改善買房人，才願意為產品多付出成本。

有沒有溢價，是衡量板塊價格能否拔昇的重要因素。

未來新梅江，會比陳塘“跑得快”。

投資與居住，是兩種思考邏輯。

投資要選別人喜歡的，居住要選自己喜歡的。

但大家往往都“既要”，那就買大家都相對都喜歡的房子。

今後，普通家庭持有房產，不在於“量”，而在於“質”。