2005年，遼寧省率先啟動全國範圍內的棚戶區改造計畫。2008年10月，“擴大內需10項措施”出臺，明確提出棚戶區改造全面啟動，加快建設保障性安居工程。2013年7月，《國務院關於加强棚戶區改造意見》出臺，進一步加大棚戶區改造力度。2014年4月央行創設PSL，為開發性金融棚戶區改造提供長期穩定、成本適當的資金額度。2015年以來，為提高安置效率，助力房地產去庫存，棚改貨幣化安置漸成主角，18年至今，棚改計畫開始退潮，貨幣化安置縮減，“舊改”登場，給這場長達15年的棚改工程畫上了句號。

“棚改”啟動主要有3個方面的原因：1、隨著屋齡不斷增加，一些城鎮中歷史遺留的集中成片危舊住房、破房爛院，戶距擁擠不堪，公共設施無法配套，消防出行、生產生活都存在明顯公共安全隱患。2、城鎮化建設推動下，大量人口流入都市，住房供給不足，土地資源有限，需要建設高層住宅解决住房需求問題。3、三四線都市住房庫存大量新增，需要去庫存解决住房積壓問題。

目前來看，棚改政策有效解決了這些問題，老舊房屋拆掉重建，取而代之的一棟棟高樓大廈，三四線都市庫存壓力得以緩解。相關資料顯示，2013年至2017年累計改造各類棚戶區2645萬套，惠及6000多萬居民，改造數量和惠及居民數量均比2008年至2012年翻了一番。截至2018年底，全國範圍內1億多居民“出棚進樓”，住房條件得到極大改善。

2019年7月份的政策吹風會上，住建部副部長黃豔表示：“在未來的舊城改造中，將避免一拆了之和大拆大建”，也就是說相關的棚改政策也會停止。究其原因，主要是一些問題的出現。對於三四五線都市來說，棚改拆遷推動了房價的上漲，手拿拆遷款的土豪們以及炒房客投資者紛紛搶房，導致短短幾年房價上漲了幾倍。對於一二線都市來說，由於拆遷帶來的巨額財富，老舊房源又成為了炒作的目標，二手房價迅速上漲帶動新房價格上漲。與此同時，一些“釘子戶”的形成與報復性消費的出現也造成了不良的社會影響。

大規模“棚改”停止後，將產生三個方面的影響：首先，對於靠著棚改刺激帶動的房價上漲的都市，其中大多數人口常年流失，住房需求不斷减少，由此導致的房價“虛高”也能够明顯降溫。其次，對於一二線都市來說，老舊房屋停止拆遷後，也就失去了投資價值，有利於房價恢復理性。第三，過去棚改主要以貸幣化安置的管道進行，一定程度上給了地方借棚改發債的機會，棚改停止後相關漏洞也將徹底堵死。

到2020年，全國性的棚改基本完成，未來屋齡20年以上的房子將採取老舊住房改造的管道處理。根據相關名額，未來5年內將有17萬個老舊社區開展“舊改”工作，主要針對2000年年底前建成的老舊社區房屋。根據專業人員預估，舊改將撬動4萬億元的資金杠杆。原因是此次改造涉及的範圍非常廣，包括供水、供電、供熱、供氣的全面改造，道路牆面的填補、綠化照明環境的改善以及樓棟加裝電梯等，基本上涵蓋了生活所需的方方面面，可以說老舊社區住戶有福了。

但需要注意的是，住建部強調的是避免“大拆大建”和“一拆了之”，並不等於棚改全面停止。根據住建部要求，未來對於棚改拆遷的補償管道也將進行調整，原則上是回歸“拆遷補房”，不再以“貨幣安置優先”為主，當然被拆遷居民可以自願選擇。也就是說，未來房屋依舊有著拆遷的可能，前不久浙江發改委下發的《關於開展2021年度未來社區創建的通知》中也提到了針對2000年以前建成存在較大安全隱患的社區，開展全拆重建類的創建。同樣說明了這個結論，目前來看，未來有三類房子或全拆重建：

1、存在較大安全隱患的房屋

舊改全面推進後，不少老舊社區業主表達了疑惑：對於20年左右的住房，修修補補還能够使用，但如果屋齡超過了40年，並且主體機构都出現了問題，屬於“危房”範疇的話，那麼這樣的房屋即使經過了修補同樣存在安全隱患，更不用說加裝電梯了，那麼這樣的危房還是以舊改的管道來處理嗎？答案顯然是否定的，2019年3月住建部發佈的《關於做好2019年老舊小區改造工作的通知》中給出了“舊改社區”的定義：2000年以前、公共設施落後影響居民基本生活、居民改造意願强烈的社區。囙此“危房”並不屬於這個範圍。

2、城市規劃建設需要拆除的房子

在城市化建設的不斷推動下，都市的風貌也是日新月异。二十年前的多層樓房、小平房如今都建設成為了高樓大廈。由此可見，隨著時代的發展，都市也需要進行不斷更新與對外擴張，建設更多的市政基礎設施服務羣衆，比如地鐵站、高鐵站、醫院、公園等。在這樣的情况下，就避免不了位於其中的老舊住房的拆遷。不過，對於這類房子來說，一旦納入拆遷範圍則屬於“天上掉餡餅”的好事。為了都市發展作出犧牲，自然不會虧待，一般來說有相應租房費用補貼和生活補助，還有機會分配給原住戶環境更好的新房，新增了這些市政基礎建設後，未來昇值潜力也會更大。

3、地段好、有拆遷價值的房子

隨著棚改比例大大降低，如今很多房企也不願意拆遷了，主要原因是過去由政府主導的棚改，除了鼓勵地方實行財政補貼、稅費減免、土地出讓返還的優惠政策外，開發商也能够獲得一定補貼。如今隨著相關支持的减少，開發商自然也會更加謹慎。不過，如果是有投資潜力、地段好的房子，依舊存在拆遷可能，開發商也願意捕手這樣的項目。比如一些熱點都市的覈心地段，或者人口流入量大未來發展潜力大城市的覈心地段，還是會引發開發商哄搶。

總結，無論是“棚改”還是“舊改”都是實實在在的民生福利政策，未來棚改依舊還會持續，但規模會大大减少，對於需要舊改的家庭來說，未來生活品質會提升，出行難題也能够得到解决。對於需要拆遷的住戶來說，可以換上全新的房子，也是一件好事。在這樣的大趨勢下，也不必擔心房價囙此上漲，因為大部分的換房需求已經解决，樓市的整體需求進一步减少，有利於房價加速回歸理性。