長春，真正扛不住了。

六月初，一股猛烈的“降價潮”在這個省會城市多點開花。降幅之大，讓人瞠目結舌：

朝陽區某名都，狂降3000元/平！

轄下的公主嶺市花溪穀項目，從開盤時的超8000元/平降到現在的5000元/平！

北湖的晰晰悅府，備案價12000元/平，現在精裝修6000元/平即可到手！優惠力度高至五折！

……

開發商一系列的“騷操作”都來了：承諾返本、讓利拋售……企圖加速回款。

以晰晰悅府為例，其網簽備案價為12500元/㎡，但開發商承諾，會在六年內依次返款，共計補貼總房款的50%，相當於實際成交價為6200元/㎡。

為了規避風險，開發商還包裝了一下說辭，將其表述為“人才補貼政策”：

1.優先晰晰集團的員工和合作企業的員工，以及應往屆本科畢業生等創業者；

2.落戶長春北湖，交房三年之內不能轉讓；

3.只有4號“人才樓”共計100套房出售。

無獨有偶，朝陽區的某名都也使出了返本銷售的辦法。其備案價為8322元/㎡，如果全款購買，那麼開放商會在1到2天內將超過5000元/平方米的部分進行返款，如果是貸款，則返本日期會在3個月左右。

其返款力度相對稍小，占總額的40%左右，但返款速度快，囙此得到更多購房者的青睞。

據當地已經購房的仲介表示，已經有人收到了全部返款，且該項目已經成功全部清盤。

返款的數量也“卷”起來了。

淨月區的富得林·曼哈頓中心酒店式公寓項目，號稱“10年返租總房款70%”。

亂象叢生，政府不得不出手了。

長春市住建局一紙通知下來，“按相關法規規定予以立案調查，繼而進行行政處罰；停止涉事項目剩餘房源商品房網簽備案”。

這也是有法律依據的。

為了防止開放商資金鏈斷裂，將破產的風險轉嫁給買房人，《商品房銷售管理辦法》第11條明確規定，房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的管道銷售商品房。

在長春，這種銷售模式就已經爆過大雷。

2017年，長春市農安縣合隆鎮“海之戀”項目，號稱投資25億，精裝公寓及商鋪售後返租，返還比例為總投資額的8%-10%，每年返還4次，共返10年。

結果2018年10月，相關負責人失聯，“海之戀”項目爛尾，直到今年3月才有人接盤。

買返本銷售的房子，就是一場豪賭，上街維權不在少數。

不過，就算查處了違規做法，長春還是有不少樓盤，開始明目張膽直接降價。

以花溪穀項目為例，其備案價在8000～9000元/㎡左右，但售樓處，該項目以5000元/㎡的價格出售，相當於七折賣房。

對降價最為憤怒的，是已經買房的業主。

寬城區萬科翡翠濱江，從1.35萬元/㎡的均價降至9000元/㎡，多位業主急火攻心——這相當於買了房直接虧了二十多萬！

他們找來媒體，表示要向開發商“討說法”，哪怕不賠差價也要贈送車位作為補償。

高新南陽光美湖天地，打九折賣房，從九千直降到八千，眼瞅著幾十萬的銀子憑空消失，業主們將其告到領導留言板，卻得到房管局“不作要求”的回復：

“商品房是一種商品，之所以稱為商品，（是因為它）受市場供求關係調節”。

“我們這邊要求銷售價格不允許高於備案價格，開發商買（賣）得便宜我們這邊不做要求”。

這個答覆雖不大通順，但意思很明確了：降價，我們不管。

長春的房價也有過飛漲的時候，但如今樓市確實明顯降溫了，寒風陣陣。

借著2016年全國房價暴漲的東風，長春實行了棚改貨幣化安置手段，大大推動了當地房價飛漲。

2019年，長春從三年前的均價6000元/㎡到破萬，漲幅將近66%，一舉跨入“全國城市房價萬元俱樂部”。

房地產市場一片漲聲，從房企到仲介乃至業主們無不狂歡。

此外，當地熱門的學區房房價一路走高，去年已經有“老破小”單價破6萬，今年甚至有單價破8萬的天價學區房。

當地電視臺難以置信，專門前去核實。

“32平260萬，全款買房，折合是8.1萬元買的，”房產經紀人還表示，“學區房始終有風險，所以面積越小，單價越高。”

然而，局部的熱，無法掩蓋整體的冷。

2018年8月，長春取消棚改貨幣化安置，改為棚改安置房。失去這一房價的强大上漲助力後，長春的新房價格漲幅一路走低：

同比漲幅從11.8%下降到9.4%、2.3%，再到今年的1.7%，越來越低迷。

數據來源：國家統計局

從2019年開始，長春的房價就一直在萬元的門檻“左右橫跳”，遲遲沒有繼續往前。

今年年初，貝殼研究院公佈的2020年十大房價下跌都市榜單中，長春跌幅1.5%，排名第八。

如今，長春樓市已經是冷入骨髓。

2020年，長春的土地計畫供應量達到了五年新高位，年度成交面積2547萬㎡，位列全國第一，並且是唯一成交面積超過2500萬平的都市。

天量的土地供應，更進一步地加劇了樓市的供求衝突。

根據克而瑞數據，截至2021年5月末，長春市商品住宅累計庫存1121.2萬平方米，按照2020年平均銷售速度計算（月均去化71.92萬平方米），當年庫存可銷售15.5個月。

據中指研究院統計，5月長春商品住宅銷量49.1萬平方米，較去年同期下降21.3%。今年近70%的新樓盤，去化率不足5成。

這頭供應源源不絕，那頭消費端卻遲遲跟不上。

根據七普數據，剔除去年吞併公主嶺市而獲得的86.23萬人，長春十年的人口增量實際只有53萬人。但放眼東北，它已經是位列瀋陽、大連之後，人口增長的季軍了。

要知道，論經濟首位度，長春是全國第一的省會城市。可以說，吉林省的經濟總量，有一半是長春貢獻的。

合一省之力，肥長春一市。在這種强省會地位下，虹吸全省人口，增長量一年算下來也不過5.3萬。

背後，還是東北難以遏制的人口外流和低生育率。

今後，小城市人口往大城市跑，往大都市圈跑，將會成為常態。在全國各大城市，你都有可能聽到一口親切的“大碴子味”。

從今年集中土拍來看，長春第一輪拍賣，就驚現25%的流拍率，溢價率僅為3.3%；

第二輪集中土拍，流拍率進一步上漲至38%，溢價率下降至0.4%。甚至乎，第二輪還沒開拍，就有八塊土地終止交易。

開發商觀望，買房人也觀望。

長春，土地市場一片冰封，這股寒流將會迅速傳導至房屋市場。

疊加今年“三條紅線”政策的影響，以及長七條“首套房首付30%且不批第三套房貸款”，可想而知，價格戰將會繼續上演。

除了學區房和捷運盤還有一定購買力支撐外，房子，尤其是遠郊新房將會越來越難賣。

“凉凉”，將會是很長一段時間裏，長春樓市的主旋律。

◎本文作者|夏蟲