該來的來了

給學區房降溫，天津這次動真格了。

近期和平區多所小學，不分重小還是普小，在最新發佈的2021年度招生簡章中都明確顯示——

“在小升初登記資訊時，需與入學時登記的房本和戶口本資訊一致，方可參加填報志願隨機派比特錄取，否則只能統籌安排在有空餘學位的公辦國中。”

此外，小學入學時按統籌安排入學的，小升初時也只能繼續“統籌”，無法參與搖號。

總結說，如果是為了上學在和平區置業，那至少要等小升初搖號結束才能賣掉，“六年一學位”以另一種管道得以全面落地。

就是這麼個事情，一時間紛紛擾擾。熱鬧之後，我們還是需要冷靜地梳理出一些“判斷”的。

首先是很多人已經意識到的，和平學區房市場的活躍度將顯著降低。

這兩天很多家長的提問都集中於，非今年入學的在校生源小升初時會不會也要“查房本”。

只能說現時尚無官方解釋，雖然“老人老辦法”是種慣例，但“提前賣房”並不是個絕對安全的做法。

事實上據部分仲介透露，已經有家長下架了在掛牌的和平學區房，以應對可能出現的風險。

也就是說，從今年開始和平區一年級新生家長手中的房源至少6年內不會入市流通，而在政策細則明晰前，想必多數在讀學生家長也會穩妥地選擇持有。

而與其他區明顯不同的是，由於區域建設成熟，翻新成本較高，新建商品住宅存量低、新增供應機會稀缺、門檻高企是一直以來的和平特色。公寓產品除了個別項目能給出特殊入學紅利外，大部分也只能接受統籌，在入學資格方面存在“先天不足”。

此次新規一出，市場上也馬上出現了兩種截然相反的聲音：看衰和看漲。

我們認為，和平教育的優勢沒有消失，因為優質資源還在，就近入學也還是大前提。但和平的學區房會因為低流通、低供應、高門檻以及不確定性，出現退熱趨勢。

一部分抱著物以稀為貴邏輯繼續“看漲”和平學區房的想法，確實不够理性。而對於少數炒房者來說，6年的鎖死無疑可以洗洗睡了。

進而還應看到，和平“六年一學位”的深化，還極可能影響到區域教育環境和資源分配。

學區房流通性的下降，會造成和平生源明顯減少。如現行政策不變，學生們人均享有的教育資源會有所提升，同時小升初搖號時的“競爭”强度會下降，對和平區的學生和家長來說，反倒成了一份利好。

另一個角度是師資，隨著辦學規模縮減，富裕出來的優秀師資將成為非常“能打”的機動部隊。特別是現時天津推進集團化辦學，諸如和平區去年成立了岳陽、萬全、昆明3家小學教育集團的背景下，或有一種可能是和平優質教學資源成建制的輸出，在全市更大範圍內推進教育均等化。

再者，和平區收緊學區房之後，求學需求自發分流的通道和動力是存在的。

這兩天人們討論較多的是，河西和南開區或將被家長們寄予厚望。河西現時在售新房項目是較多的，資源也相對均衡，而南開區，教育優勢主要集中在北片。

一方面，北片生源貭素相對更優。

另一方面，全區公認的三所重點小學中營小學、五馬路小學、南開中心小學都隸屬北片。而且根據官方說法，中營小學在老城厢內的新校區也計畫於今年9月份投用，意味著這所百年名校存在著增容的機會。而北片的國中陣容中，也對應著南開中學、二十五中學這樣等級的名校。

就拿南開北片舉例，如果我們將其放進和平區，客觀說也是不掉隊的。只是一方面和平的整體IP過於强大，另一方面和平的學區房此前被一定程度异化了，從中也能看出新規出臺的必要性。

天津的教育均等化路徑，除了政策出臺，這些年也將更多力氣花在了推廣名校管理體系、教研經驗和調配師資上，一個重要表現就是“重點校”在都市新片區開設分校。這即是家長們的另一條通路。實際之前它們已經分流了相當需求，防止學區房高熱。

此間除了耳熟能詳的海河教育園、中新生態城等區域之外，更多片區也在迎頭趕上。就比如濱海天堿板塊，新引進的九年一貫制華東師大附屬學校就計畫將在明年建成。

家長們的另一個“新”選擇，實際是算帳而來的。

以此前和平法拍的“爆款房源”為例，這所一室磚房只有18平米左右，總價卻高達163.1萬元。按照中行現行5年定期（整存整取）2.75%的年化利率計算，“持有6年”的房款利息就足以覆蓋私立學校學費了，相權之下，未免不是另一重好選擇。

最後還要強調，去年天津公民同招、集團化辦學等教育舉措頻出，今年先是和平區部分小學發佈轉學公告，搶先確立了“小昇初查房本”要求後，此次新規又將六年一學位全面落地。

必須看到，天津的教育均等化實是一套規劃縝密、配合有序的“組合拳”，而和平正是那個急先鋒。囙此，堅持房住不炒、遏制學區房熱度註定已是一種必然行程。

那麼，在房子和學校之間的强綁定關係被“鬆動”，斥重金買個老破小乃至一個拆間、廁所，未來某個時候註定將直面隨教育改革而來的汹湧衝擊。

而所有新規、新措也並沒有在打壓家長們追求子女優質教育的權力。只不過在房住不炒的基調下，學區房的置業決策仍需回歸傳統地產邏輯：確保價格中更大化兼顧“居住價值”：包括都市地段、配套資源、產品功能性舒適度，等等。

用好居住對沖學區房變化風險，或才是良策。

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聲明：本文所描述內容均基於截至發佈時間所能瞭解到的相關政策、規劃與現狀，我們務求全面真實，但無法涵蓋全部資訊，無法對可能發生的情况改變負責，僅供參考。封面圖及內文首圖僅為創意需要，與文中涉及內容無關。全部圖文內容僅為新聞資訊及個人觀點闡述，不構成合同約定，買賣雙方權利義務最終以雙方簽訂的《商品房網上認購書》、《商品房買賣合同》及附件等協定為准。