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來源：米宅

西安的衰敗，源於安史之亂。

遙想漢唐，西安對標的都市永遠不是國內，而是國際。

當時意義上的長安，是毫無爭議的國際第一城，百萬人口、四方賓服、萬國來朝，這既是整個封建王朝最巔峰的時刻，也是長安作為國際第一城的榮耀。

彼時長安，如同此時紐約。

1

談西安之前，我想先聊一聊合肥。

合肥應該是最近20年中，崛起速度最快的都市。

之所以講西安之前，先講講合肥，就是為了後邊的對比，只有你理解了合肥的崛起有多快，你才能理解西安的崛起有多難。

西安、合肥，崛起速度最快的都市。

作為20年內崛起速度最快的都市，合肥是毫無爭議的，不僅僅是GDP數據，承接國內成長速度最快的都市，更是這兩輪房價中率先崛起的都市。

這兩點，合肥都力壓深圳。

不僅如此，通過3次都市豪賭，合肥接連完成了中科大、濱湖、蔚來三件大事，徹底鹹魚翻身，以絕對的姿態坐享“大湖名城、科創高地”的美譽。

講完了合肥，講一講西安。

西安是什麼？

我們第一眼想到的就是十三朝古都，尤其是作為封建王朝巔峰的漢唐，長安作為首都，是當時毫無爭議的國際第一城。

但是興衰無常，作為國際第一城的長安，在安史之亂之後逐漸走向衰落，尤其是唐朝滅亡之後徹底出局，此後1000多年中一蹶不振，再也難以恢復往日的繁華與地位。

這一點，跟國內很多古都一樣，洛陽、開封就不用說了，一不是省會，二河南並非强省。剩下的古都之中，北京是首都，南京、杭州則崛起為新一線新貴。

西安，淪為廢都（賈平凹語）。

除了西安事變，以及秘密隱藏的兵工廠，還能在歷史的塵埃中泛起了一點的漣漪，西安在近千年的歷史中蒙塵。

2

很多人都說，合肥才是真正的賭城。

通過幾場徹底的豪賭，完成了華麗的轉身。

但是，相比於合肥的輕裝簡行，西安面臨的困難與包袱是非常巨大的，這也就造成了西安的崛起之路更加艱難。

為什麼？

合肥，底子本身就一般，又沒有歷史包袱，光脚不怕穿鞋的，失敗就失敗了，囙此打破原有的瓶瓶罐罐，阻力非常小，可以放開手脚去做。這一點，是合肥得天獨厚的優勢。

反觀西安，每走一步都束手束脚，阻力極大。

因為西安是古都，歷史沉澱非常久，越陳舊則越難打破。

這一點，跟每個都市的城改一樣，牽扯到的利益錯綜複雜，有政府，有開發商，有高山族，有購房者，四方勢力全部交纏在一塊，就連深圳、廈門、廣州城改都是極難的。

我舉幾個例子吧：

1、西安是近幾年才有的公開土拍；

2、原來大片的土地都是本土老油子勾兌；

3、2016年之前極少有外來房企進駐；

4、西安的產品極差。

也正是因為爛到底了，土到底了，西安在過去的20年中徹底翻身，打了一場極為漂亮的翻身仗，從之前又土又舊的廢都，一躍而成為全國矚目的都市。

在崛起的過程中，西安打了三場漂亮的翻身仗，甚至可以稱之為西安的立城之戰，最終實現了逆襲。

第一個是曲江的打造。

樹立了西安的第一個IP，進行了文化輸出，並且打造了西安第一個富人區。

第二個是高新區的成功。

這一點，成為了西安作為都市最堅實的基礎，也成為吸引阿裡、京東的跳板。

第三個則是每年數十萬人才的落戶。

不僅在數量上，更再質量上，完成了西安作為大城的基石。

3

曲江，成為西安在全國樹立的第一個IP。

曲江模式的成功，是西安發展的第一個嘗試，也正是在邁出了第一步之後，西安實現了徹底的崛起，啟動了文化+旅遊+豪宅+產業並行發展的路子。

這裡，必須感謝老段。

當我們去評估曲江模式成功的時候，特別容易陷入“因為成功-所以成功”的模式，向前推導的時候，也會理所當然的認為，曲江的成功是理所當然的。

但是曲江的發展，絕非易事。

一是起點非常低。

二是政府根本沒錢發展。

三是地價非常便宜。

四是根本沒有路子可循。

2002年之前，曲江最大的名頭，是曾經做過漢唐兩代的皇家園林，擁有非常豐富的歷史文化資源和土地資源，但是20年前這裡卻無人問津。

更尷尬的是，在2003年，當段先念找到地產商的朋友，提出只要30萬一畝，這樣政府就有錢發獎金了，但是對方卻拒絕了：

20萬一畝，可以考慮。

曲江模式的成功，完全是趕鴨子上架，段先念就從歷史文化入手，找到了一種純新的都市運營思路，不再是很低級的房地產開發思路，一下子盤活了。

2003年12月31日，大雁塔北廣場，開放當天洪水般湧入了10萬人。據說，段先念留下了眼淚。

跟隨著遊客湧入的，還有大量的房地產開發商。開園前3天，段先念就宣佈曲江新區的土地，每畝在原有基礎上一律加價50萬元。

2003年，曲江每畝單價30萬-50萬一畝。

2009年，曲江每畝單價300萬-600萬一畝。

6年間，增值了10多倍。

4

高新，成為西安在全國樹立的第二個IP。

西安原來的產業是比較落後的。

城東是紡織城，城北是農業，城南是大學城，城西是電工城，原來這些產業還是比較先進的，但是隨著時間的推移，西安賴以成功的製造業，越來越跟不上時代的步伐。

也正是在這樣的時代之下，西安在2010年前後開始正式打造高新，期待成為西安的第二張名片，也就是我們所說的高科實力，西安至少在10年前已經付諸實踐，並且得到了最大程度的發展。

當初想要引進三星多難啊。

要知道，十幾年前的三星，那可是能幹翻蘋果的機皇，當年的三星高端系統，動輒都是5000+的高端機，小米才多少錢？華為手機還沒崛起，三星才是全球手機的大哥大。

當年的西安引進三星，就像鄭州引進富士康一樣，就像合肥引進中科大一樣，都是極難的選擇，都是最難的。

但是即使這樣，三星依舊在很多都市進行了選擇。

西安領導都非常焦急，不過幸好，西安最後還是贏得了三星的青睞，三星落戶工廠。

三星是在2013年於西安高新建廠，同時這也是那個時候，三星在海外投資規模最大的項目，以及改革開放以來國內電信行業最大外商投資項目。

也是在三星落戶高新幾年後，高新區成為了西安崛起速度最快的片區，產業+富人區+產值+教育，成為了西安崛起速度最快的片區，也是西安房價最貴的片區。

我可以給大家列舉一個數位：

西安高新區今年的產值是2400億，占比西安總GDP將近4分之一，所在比重非常大。

5

搶人大戰，成為西安在全國樹立的第三個IP。

西安最終為全國人民所知，來自於搶人大戰。

西安在2017年開始的搶人大戰，應該是這一輪搶人大戰中，風頭最盛的一個。

深圳、杭州、西安，應該是這一輪搶人大戰中，崛起速度最快的都市，也是受益最大的都市。

而西安這一波之所以能够吸引最大的人群，最覈心的原因，就是西安釋放了最大的誠意，來了就是西安人，來了西安就能就業，來了西安就能買房，來了西安就能得到全國最好的高等教育之一。

這是西安得天獨厚的優勢。

很多人都在說西安這一輪之所以搶人這麼多，最覈心的原因就是門檻太低，真實的原因是這樣嗎？

如果真是這樣的話，那就真的把西安給想簡單了。

如果你作為準備找一個都市落戶的新人，全國這麼多的都市中，想要找一個落戶的都市，僅僅是因為門檻低，就會直接落戶？怎麼可能！

要知道，全國還有大量的都市，別說三四線，就連重點地市，以及很多省會城市，落戶門檻也非常低，太原不低嗎？石家莊不低嗎？瀋陽不低嗎？濟南不低嗎？長沙不低嗎？

最覈心的原因根本不是門檻低。

而是因為產業好、都市有歷史底蘊、房價偏低、環境很好、高等教育非常强，是因為這麼底層原因成就了西安，順便在落戶門檻低的時候，錦上添花罷了。

6

現在我針對每一個板塊，一個一個去分析。

1、首先要明白一個方向。

西安發展，最覈心就是向南、向西。這是方向，這是趨勢，趨勢是不可逆的，不要跟趨勢做對抗。

南部新城最覈心的板塊，只有2個，一個是曲江，一個是高新。

這是西安產業、富人區、商務、購買力最强的兩個板塊。囙此，從曲江一期到曲江二期，從高新一期到軟件新城到高新三期，很多人從一開始會覺得特別偏，啥配套都沒有，沒有商業，全是在買房子，能不能起來還是另外一回事，全部都是畫大餅，全部都是忽悠人。

但是，當你理解了高新區的實力，當你理解了曲江的實力，我想你一定會了然於胸，這幾個新區都沒有任何問題。

2、長安大學城、航太城、大明宮、經開。

長安大學城、航太城不用多說，夾在整個西安最覈心的板塊中間，哪怕板塊再差，也是非常值得購買的板塊，原因無他，就是購買力外溢，再說，長安大學城、航太城都不差，產業人口介面都還可以，也都非常扎實。

至於大明宮、經開，這是西安向北打造的兩個最好的板塊，原來很多都是田地，進過十幾年的打造，一是市府搬遷，二是大明宮公園打造，介面得到了翻天覆地的變化，這也兩個剛改、改善置業的兩個主力方向。

3、西鹹新區是西安西拓的重頭戲。

當年因為西鹹新區的事情，也是鬧了好多年，最終在很多領導的手中得到了落實。很多人說西鹹新區就是畫大餅，就是吹牛逼，泡沫絕對非常大。這一點，我絕對承認，西鹹一定有泡沫，一個才6年的新區當然有泡沫，因為房地產本身的泡沫就非常大。

其次，灃東、灃西的泡沫最小，因為有產業，有商務集羣，有購買力，有投資客；至於空港、秦漢、涇河，不是不建議，而是西安主城有更好的板塊，有更好的選擇，如果實在要選，優選空港。

4、東部最弱的，房價最低。

一是源於產業，紡織城多點，不高端，也沒有規劃什麼高端產業集群，只有港務區有一部分商務集羣，但是自持很少，大會之後能不能持續發展？投資客是不是太多？這些都是非常大的問題。

7

當我回顧西安，這是一個極其勵志的都市。

年少成名，出道即世界巔峰，卻在隨後的歲月中被擊倒，一蹶不振了千年，才重新煥發生機。

這一點，跟2000多年前的秦國完全相似。

同樣是西部邊陲，同樣是邊緣部落，基本上，除了秦穆公時期，秦國在春秋戰國的前400年都是被吊打的。但是隨後的秦國，卻進行了長達100多年的改革開放，商鞅變法、南並巴蜀、東出函穀、蕩平六國，最終一統天下，建立了第一個大一統的封建王朝。

10年前，《大秦帝國》風靡，開篇便是——黑色裂變，最著名的一句口號是：赳赳老秦，共赴國難。

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西安見解：

歷史沿革

新朝始建國元年（9年），王莽稱帝，曾改都城長安為“常安”。

1949年5月20日，西安解放，屬陝甘寧邊區轄市。

行政區劃·區劃沿革

1957年4月撤銷長樂、未央兩區建制，市轄區减為7個。

1958年11月將長安、藍田、臨潼、鄠縣劃歸西安市。

1960年撤銷蓮湖、碑林、新城區建制。

1961年8月將藍田、臨潼、鄠縣劃出。

1962年恢復新城、碑林、蓮湖區建制。

1971年11月，經國務院準予，又將咸陽市劃出。

2016年，國務院批復戶縣撤縣設區，設鄠邑區。

2300年前的秦國，一如今天的西安。

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