“保利在成都還可以和萬華打一打，但感覺在悅來，兩家開發商完全不在一個level上。

都市分層第157篇原創文章

我在前面兩篇文章裏分析過為什麼悅來會跑輸重慶大盤，也分析過悅來的規劃和實際落地情况，大概結論是：

悅來是個房價窪地，如果未來配套落地的好，悅來房價會趕超禮嘉、中央公園這些，畢竟基數比較低。

今天來講講悅來的樓市具體情況，這也是大部分粉絲最關注的方面。

01

2021年上半年悅來共11個項目在賣，其中4個項目銷售額突破10億元，分別是：北京城建龍樾生態城、北辰悅來壹號、首地江山賦、保利和光塵樾。

這幾個樓盤有個共同特點：建面單價都低於14000元/㎡。

銷售額靠後的，建面單價基本都在15000元/㎡以上，比如萬科未來星光、雲山嶽、江山雲出、保利拾光年、榮安柳岸潮鳴等。

賣的好全憑價格低？

是這樣嗎？

前4名裏，這幾個樓盤又很不同。

北京城建龍樾生態城、北辰悅來壹號、首地江山賦這3個樓盤拿地都很早，價格都很低。

首地是2013年9月拿地，共850畝、100萬方體量，地價是3150元。

北辰是2016年6月拿地，共634畝、92萬方體量，地價是3032元。

北京城建是2016年12月拿地，共55萬方，地價是5283元。

而保利和光塵樾的地價很高，2019年5月拿地，9778元/㎡的地價，然後賣13923元/㎡，然後再减去建安成本、資金利息、銷售費用、管理費用及各類稅費，怎麼看都很難賺錢。

保利這是要虧本大拍賣？

開發商什麼時候這麼講良心了？

別開玩笑了。

02

2021年上半年，保利一共賣了近30個億，排名第13名。

而在此之前，保利長期都是保持在10名以內，比如2019年排名主城第6名，感覺保利現在開始有點慢慢掉隊了。

這30億銷售額裏，其中保利和光塵樾就賣了11個億，占比36%，是保利項目裏的銷冠。

經測算，保利和光塵樾大概率很難賺到錢。

這是不是說，在本來就是虧著賣的前提下，賣的越多就越虧？

03

保利和光塵樾在重慶的玩法也是蠻新奇的。

當年一開始，項目對外宣傳就是要賣套內28000元，讓市場紛紛側目，心裡一驚：悅來也快要進入3萬時代了？

結果價格一出來，還是1萬多點，更是讓市場震驚，直呼真香。

一邊喊高價豎調性，一邊低價偷偷出貨。

這操作，有點迷，內行人直呼看不懂。

同樣在悅來的萬華就不一樣了。

萬華膽子更大一點，喊出了套內5萬的價格，雖然最後成交價大部分都是在套內2萬多，但也算是整個悅來的天花板價格了。

和保利結果不同的是，萬華的產品房子，雖然面積大總價高，但是賣的很好，名副其實。

但萬華品牌能力再强，產品再好，都會面臨一個問題：重慶市場上到底有沒有這麼多有錢人？

畢竟，近100萬方的住宅體量，完全走高端路線，還是會讓人心頭一緊。

為它捏一把汗。

萬華和保利這兩家開發商在成都可是打的不可開交。

保利是“成都王”，是成都擁有項目數量最多的品牌開發商，而萬華雖然項目數量少，但同樣也是深得成都人和四川人喜愛。

保利在成都還可以和萬華打一打，但感覺在悅來，兩個開發商都完全不在一個level上。

04

繼續來看保利和光塵樾。

它主要是高層和小高層，面積都做到了建面120-130㎡。

大面積帶來的最直接結果就是銷售速度的緩慢。

項目自2020年4月開盤以來，平均每個月賣58套左右；

到了2021年3月，單月賣了85套；

而2021年4-5月，一共賣了524套。

6月隨著重慶市場逐漸冷靜，項目賣了44套。

由此基本可以看出，沒有4-5月這一波的集體出貨，整個項目的銷售週期還將繼續拉長。

而保利前幾天新開盤的項目——保利拾光年，高層和洋房的面積都定在了建面100㎡以內，推出了160套，賣了139套，銷售率高達87%。

這是不是意味著保利認清了悅來剛需市場的現實，經受了剛需市場的毒打之後，保利學乖了，開始向市場妥協，做小面積的產品，控制總價從而取得更好的銷售。

保利拾光年有高層和洋房兩種產品，面積都差不多，洋房建面均價為19000-21000元/㎡，高層建面均價為17000-18000元，項目成交均價是18400元左右。

拾光項目的高層賣的很好，洋房去化情况一般。主要還是洋房的單價太高，建面單價19000-21000，總價太高，180萬以上在悅來就很難走得動了。

9400多元的地價，現在賣到18400元，再刨去精裝成本，看起來還是有點利潤可以賺。

而這個價格，基本上已經觸碰到了悅來市場的天花板了，項目整體看起來還是比較優秀。

05

那未來，整個悅來市場會繼續剛需下去嗎？

楊一覺得，可能至少還得需要兩年時間。

因為悅來市場還有大量的低價土地。

整個悅來還有207萬方的住宅庫存，而首地、北辰、北京城建、藍光這4家開發商就有92萬方的庫存，占比高達45%。

而這4家開發商2020年的總銷售面積是35萬方，如果2021年繼續按照這個趨勢下去，這些項目賣完至少要2年多。

低價土地還多，備案價又受到嚴格管控，作為購房者，大家肯定願意去買便宜的房子，這是人性使然。

低價土地不賣完，悅來市場根本起不來。

對購房者而言，現在這個時間節點入手悅來，其實是一個比較不錯的選擇，畢竟是個價格窪地。

現在買房，1年後交房，然後等2年限售時間一到，悅來正好已經慢慢地去剛需化，一些基礎的配套也基本都有了。到時候轉手賣掉，應該也會獲得不錯的收益。