在嚴格保護耕地的形勢下，國家對農村村民建房管控越來越嚴格，按照土地管理法和城鄉規劃法的規定，農村村民建房需要取得宅基地批准書和鄉村建設規劃許可證，如果是拆掉舊房子建新房，相對來說，會簡單一些。不過需注意的是，對於一些特殊情况，翻建老房一般是不允許的，這些情况建好了也可能被拆。

1、非本集體成員繼承的房屋一般不能翻建

根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條和國務院《關於加强土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的規定，宅基地是農民基於集體經濟組織成員身份而享有的用於修建住宅的集體建設用地。根據相關司法解釋，如果繼承人是本集體經濟組織成員，符合宅基地申請條件的，可以經準予後取得被繼承房屋及其宅基地；如果不符合申請條件的，則可以將房屋賣給本村其他符合申請條件的，如果不願出賣，則該房屋不得翻建、改建、擴建，待處於不可居住狀態時，宅基地由集體經濟組織收回。

2、宅基地面積超過地方規定標準不能翻建

按照土地管理法的規定，宅基地面積不能超過省、自治區、直轄市的規定，雖然每個地方的宅基地面積標準都不一樣，但各地對於農村宅基地面積是有一定標準限制的，有些房子建於七八十年代，甚至更早，雖當時是合法的，但按現在的標準來看，很多房子可能就超過了面積標準，現在如果要重建的話，應按現在要求的面積標準，超過了就不能建。

3、改變土地用途的不能翻建

我國土地實行嚴格的用途管制制度，農村宅基地是保障農村村民家庭住房的建設用地，其主要功能是居住，不能改變其用途，比如建成廠房等經營場所那是不允許的。

4、房屋所有權存在爭議的一般不能翻建

宅基地房屋糾紛在農村時有發生，如果老房子的權屬不清晰，關聯人之間有很大的爭議，那麼也是不可以進行翻建的。土地管理法第十四條規定，土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解决；協商不成的，由人民政府處理。當事人對有關人民政府的處理决定不服的，可以自接到處理决定通知之日起三十日內，向人民法院起訴。在土地所有權和使用權爭議解决前，任何一方不得改變土地利用現狀。

5、不符合規劃的房屋不能翻建

根據我國法律規定，農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得佔用永久基本農田，並儘量使用原有的宅基地和村內空閒地。有些地方因當地發展需要，土地規劃可能發生了變化，如果不符合規劃那也是不能翻建的。不過這種情況，可申請新宅基地來建房。另需注意的是，在很多農民看來，翻建自己的舊房子屬於自己的權利，可以“任性”地翻建，想怎麼建就怎麼建，但事實並非如此。雖然現時對於農村房屋翻建，很多地方並沒要求一定要重新辦理用地手續，但為了安全起見，大家在翻建房屋前最好重新辦理用地手續和鄉地建設規劃許可證，並按審批條件依法建房，不要少批多建等。

來源：自然資源法律論壇、中國普法