今年跑了很多都市，南京、合肥、成都、長沙、鄭州，包括團隊考察的濟南、青島、大連、西安、重慶、武漢，發現一個非常嚴峻的問題——

公寓貨量已經驚人，卻從未停止或放緩新建速度。

話不多說，先亮觀點：

1、過去五年，99%買公寓的人，腸子都悔青了！

2、現時幾乎所有二三線都市，公寓的庫存都是天量，供應嚴重過剩！

3、99%的公寓價格，都在跌，一跌再跌！

4、公寓這玩意兒，沒有任何投資價值，不接受反駁！

1

是的，太多都市的公寓產品庫存量，高到驚人。

2016年，全國房價暴漲，公寓價格也水漲船高；

2017年，全國開啟限購潮，公寓憑藉“不限購、不限貸”，忽悠了一波又一波買房人入坑。

於是，整整五年裏，開發商像瘋了一樣的建建建，公寓一棟接一棟，一片又一片，沒完沒了，再也停不下來。

這頭兒，大量的公寓在不斷新建；那頭兒，開發商聯合仲介、媒體等，又哄又騙讓買房人掏錢買買買。

有三個都市，天量公寓庫存簡直要嚇傻人：

鄭州、長沙、昆明，現時公寓庫存量都在400萬方以上。

▲鄭州主城區公寓存量圖

▲長沙內五區公寓存量圖

這三個都市，公寓庫存到底有多高？

鄭州，截至到2020年底，公寓庫存共計404萬平，約10萬套。

長沙，今年5月底，內五區公寓庫存量超過452萬方，突破歷史最高水準；

昆明，到去年年底，公寓存量已達到454.22萬㎡；

天量的公寓庫存，難賣、非常難賣，去化週期長達數年！

這兩年，鄭州的公寓特別難賣。

儘管開發商使出渾身解數、行銷套路，骨折價層出不窮，甚至推出買公寓送車，如此絞盡腦汁，一個月能賣多少公寓呢？

1000套。

假如這些都市的公寓立刻停止新建，現有存量需要多久能賣完？

鄭州公寓現有庫存，要去化99個月，8年多才能賣完。

長沙現時的公寓存量，去化週期長達44個月，3.6年才能賣完；

昆明的庫存，要去化53個月，4.4年才能賣完；

昆明公寓的艱難程度，堪稱全國之最。

西北新城，中鐵雲時代廣場公寓項目，7年前就已經發證銷售，賣了7年、交房近5年，2021年仍然在賣，還沒賣完！

去化最慢的世博板塊，公寓的供求比甚至高達15.6，板塊存量去化需要668個月，近56年才能賣完！

前面有個假設，假設這些都市立刻停止新建公寓，但事實上這個假設顯然是很難實現的。

比如長沙，公寓存量平均每個月都會新增17萬方，對，是新增。

是的，儘管公寓庫存已經天量，但公寓新建的脚步，從未停止一刻。

2

更傷人的是，天量存量下，公寓價格一降再降，賺錢的夢想統統變成了吸血饅頭。

無論是鄭州、長沙，還是昆明，公寓價格全線下跌。

對，止不住的那種跌。

過去兩年，鄭州公寓普遍降價20%-30%。

鑫苑國際新城公寓，2018年首開10500元/㎡，最低賣過5800元/㎡；

名門天境公寓，2018年精裝18000元/㎡，現在改毛坯11500元/㎡；

寶能鄭州中心公寓，2019年精裝18000元/㎡，現毛坯12000元/㎡；

……

長沙公寓價格也一直降降降，最高降幅達30%。

市中心、湘江旁，6888元/㎡起；雙地鐵口甲級公寓，直降5888元/㎡；品質公寓，原價15800元/㎡，現直降5000元/㎡……

昆明公寓幾乎無一倖免，價格全線下跌，還有“第二套半價”。

2019年，有比特大哥一口氣在昆明買了14套公寓投資，單價11000，總價1400多萬。

一年後，這個盤不漲反降，從1萬1直接降到了8千，錢是一毛沒賺到，蒸發了300多萬，關鍵還找不到接盤俠。

現在去大多數都市看，公寓市場“腰斬價”、“骨折價”、“跳水價”一陣兒接一陣兒，從沒斷過。

這些年，本想靠買公寓賺一筆的人，賠的心肝疼，真叫一個慘。

3

說句不会的，未來，過量的公寓在很多都市、尤其是遠郊地區，終究會淪落成建築垃圾！

為什麼都市裏，要建這麼多公寓？

很多地塊，在出讓時，控規上都會要求開發商配建一部分商業和辦公辦公大樓。

和住宅開發不同，建商場，運營難度大、成本高、收錢慢，還有高額風險；

幾乎所有都市的辦公市場都明顯過剩，連魔都上海的辦公大樓都過剩，其他城市更難。

那怎麼辦？

商業直接建成公寓，辦公也改建成商住公寓，統統一賣了之，把所有難度和風險轉移給買房人，來錢又快的很。

原本讓開發商們愁到撓頭的配建部分，一下子有了出路，建公寓、割韭菜、圈錢；建公寓、割韭菜、圈錢……

幾個億輕鬆收割來，簡直爽歪歪！

如果你買了商業公寓，那算是不幸中的幸運了，大不了還可以自己住。

如果買了辦公土地性質改建的商住公寓，那可能分分鐘讓你吐口老血。

因為這種違規公寓，已經在明令禁止。

2017年開始，京滬啟動整治“商改住”；

2018年，杭州和南京跟進，明確不得建設酒店式公寓；

2019年，佛山跟進，5800套公寓改成辦公，落不了戶、上不了學、衛生間馬桶都被敲掉；

緊接著，廈門出臺最嚴禁公寓令，不得用住宅套型設計、不得預留住宅功能的排水、排污、排烟和燃氣管道，還嚴格限高；

如果不幸買了辦公土地性質為的公寓，脚下就埋了一顆雷，分分鐘輸到體無完膚。

4

是的，公寓在樓市最大的作用就是——坑人、坑錢。

有人說，你不懂，我買來出租啊，照樣算投資。

胡扯個P！

你算算投資回報率，行情好了一年能有2-5%，回本週期長達25年。

有人說，你不懂，我可以賣了賺差價啊。

胡扯個P！

公寓二次交易稅費分分鐘嚇哭你，直接吞掉你40%以上的增值收益！

你說這能賣了賺差價？太多公寓只會越賣越賠錢，根本沒有一點流通性。

還有人說，那我不租不賣，我自己住也美啊。

胡扯個P！

好，就算公寓商水商電費用極貴你能忍，人員雜亂你能忍，舒適度差你能忍，不能落戶你能忍，沒學區你也能忍。

就算這些你統統都能忍，你能一輩子都住在小公寓裏？

但凡有天要搬出來，閒置的公寓不還得進入二手市場、還要面對上述問題？！

5

過去三年，投資買公寓的，幾乎集體站崗，腸子都悔青了；

那些經歷過血虧的買房人，已經逐步變聰明了，不好騙了；

但每年仍然有不少人，一聽到忽悠，就對公寓價值滿懷憧憬，總想試一試。

醒醒，快醒醒！

這幾年，一批又一批夢想著靠公寓投資賺錢的人，99%都面臨同一種結局：

——揣著幾十萬積蓄，一頭紮進公寓泥潭裏，結果被坑到血本無歸，再也爬不出來。