最近，關於惠州二手房停貸的消息在網上流傳很火。有觀點認為，如今連銀行機构都不敢給惠州二手房貸款了，你還敢買惠州？

更有人說，惠州二手房停貸，就像一根針直接刺破臨深房價泡沫，惠州房價肯定要跳水了。

總體上看，輿論的風向偏悲觀、看空惠州樓市似乎占了多數。

再結合當下樓市調控環境，深圳二手房成交持續萎靡，新冠疫情的反反復複，國際經濟形勢的日益嚴峻……越來越多的粉絲開始疑惑，自己上車大灣區是否存在風險？未來的行情走勢會如何。

這裡我想說的是，以惠州二手房停貸為契機，我們反而應該重新樹立起對大灣區的信心。

1

惠州二手房不是全面停貸

惠州的大型銀行確實暫停了二手房貸款業務，但部分小銀行還可以辦理二手按揭業務，只是放款時間會延長，貸款利率會有提高，流水篩查會更嚴格，惠州二手房並不是全面停貸。

而且惠州二手房只是暫時停貸，以後銀行貸款額度充足後還會全面放開，惠州二手房的流動性確實受到一些影響，但不是大家認為的完全鎖死。

再說了，二手房停貸的也不止是惠州，廣州、東莞也同樣傳出二手房停貸的消息，佛山、中山的二手房放款也比之前嚴格了許多，全國範圍內，更有武漢、合肥、南京、連雲港等都市出現二手房停貸的新聞，囙此二手房停貸不是都市的原因，而是銀行自身的原因。

2

惠州、中山的樓市“泡沫”要被刺破了？

總有人說惠州和中山的房子都被深圳人和全國投資客買走了，這兩個地方的樓市泡沫最大，是大灣區的兩個深坑。而二手房全面停貸將刺破惠州的樓市泡沫，引發新房、二手房的價格跳水。

這根本無稽之談，惠州二手房均價才一萬多一點點，刺破？你告訴我要怎麼刺破！你知道在全國範圍內，比惠州價格還低的環一線都市還有嗎？看看你老家四五線都市都賣到多少了？難道讓開發商以成本價賣給你？！

惠州新房不可能降價的，地價一直在漲，鋼筋水泥在漲，新房價格也必然會上漲。

惠州區位好的新盤越來越少，偶爾冒出來幾個品牌房企的好項目，價格也高的離譜。

深圳買不起，惠州新房買不起，深圳剛需該怎麼辦？難道真的回老家？

3

買不起深圳的才叫深圳剛需！

當深圳房價超過五六萬，即使再怎麼上漲，也和普通人沒關係，反正買不起。

所以，2021年我們應該重新認識“深圳剛需”的概念。到底什麼才叫“深圳剛需”？能買得起500萬+的深圳新房的人，還叫剛需嗎？別搞笑了。

現實是，以現在深圳的平均收入，絕大多數人一輩子都買不起一套深圳房，而惠州才是你可以實現的，這就是深圳和惠州房產的本質上的區別。

只有那些勉强能够得著惠州房價的工薪階層，需要通過在惠州房從而留在深圳的人，他們才是真正的“深圳剛需”。

隨著深圳和惠州的融合越來越密切，在深圳十四五規劃中，深圳更加側重東進和軟擴容。

深圳的東進，涵蓋基礎設施的東進和高新產業的東進，如坪山、龍崗地位的提升，深圳“2+2”的機場格局，2個位於東部，1個位於惠州，未來2年擬開工的10條城際鐵路中，有9條是向東部延伸的，有6條是涉及惠州的。

深圳的軟擴容，是深圳都市圈的重新構建，按照最新的規劃，惠州全域已納入深圳都市圈，未來深圳還將教育、醫療、養老、環保等政策銜接。

6月11日，《深圳市國土空間總體規劃（2020-2035年）》指出，2035年，深圳將按照1900萬常住人口規模配寘較高品質住房以及基礎教育設施；按照2300萬實際服務管理人口規模配寘行政管理、醫療等公共服務和交通、市政等基礎設施。

2021年深圳常住人口已經達到1750萬，管理人口超過2000萬，未來15年深圳人口的增速將大幅度减慢，但產業對人口的吸引力卻沒有减弱。

6月18日，《惠州市國土空間總體規劃（2020-2035年）》指出，到2035年，惠州都市常住人口達850萬人，實際服務人口達950萬人，遠景可承載千萬級人口規模。

由此可見，未來5-15年，惠州必然成為深圳人口外溢的主要承接地，隨著兩個城市軌道交通的互聯，基礎設施的完善，跨城生活將成為常態。

4

為什麼大灣區依然值得買入？

從全球房價趨勢看，人口流入幅度大的地區，房價漲幅普遍更大，而灣區更是其中的佼佼者。

世界銀行資料顯示，全球60%的經濟總量集中在入海口，75%的大城市、70%的工業資本和人口集中在距海岸100公里的海岸帶地區，“入海口+大城市+海岸帶”其實就是灣區的形態。

以三藩市灣區為例，次貸危機時期房價跌了27%，在隨後的新一輪的高科技熱潮中，三藩市灣區房價又上漲88%，如果能熬過低谷，灣區覈心都市的房產價格會迅速反彈，並衝破原來的最高點。

因為這裡聚集了全國最頂尖的金融、科技、製造業都市，大量就業機會和完善的基礎設施服務，不斷吸引人才流入，住房需求居高不下。

粵港澳大灣區同理，受新冠疫情和全球放水影響，在過去1-2年中，多數大灣區都市的房價都有明顯上漲。

據億瀚智庫的統計，2019-2020年深圳房價上漲18%、廣州上漲12%、東莞上漲27%、珠海上漲30%、佛山上漲6%、中山上漲7%、惠州上漲9%……

其中珠海、東莞、深圳的漲幅非常明顯，熱點區域又比較多，漲幅明顯；而佛山、中山、惠州其實也在漲，只是由於土地遼闊，囙此平均漲幅不高，尤其是佛山，整體的價格仍處於低估狀態。

未來在大灣區中，還會創造出許多藝員新區。比如東莞重點發展的松山湖和濱海灣新區。

廣州發展重中之重的黃埔科學城和南沙。

佛山全力打造的三山新城，中山的馬鞍島，珠海的唐家和橫琴兩個新區。

未來都市最好的教育、醫療、產業、軌道交通等配套都會向以上區域傾斜，長遠來看，這些資產都是優質資產，是可以跑贏通脹的長期投資品。

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