商品房買賣合同糾紛中常見的開發商逾期交房、逾期登記的違約行為，在司法實踐中的處理管道和處理結果也有很大的不同。為了妥善處理逾期交房、逾期登記糾紛案件，統一法律適用，提高審判質效，經過河南省高級人民法院民事審判第四庭員額法官會議討論，形成了《河南省高級人民法院民事審判第四庭員額法官會議關於審理逾期交房逾期登記糾紛案件的紀要》，供審理此類案件時參攷。

根據該《紀要》的相關規定，有幾個重點條文需要廣大購房者重點關注（為方便大家理解，藍色部分為筆者通俗解讀）：

一、關於竣工驗收備案

1、未經竣工驗收合格的房屋不得交付，業主可以拒絕接收並主張逾期交房違約責任。——未驗收合格的房屋不得交付，這是紅線。

2、業主收房後發現房屋未經竣工驗收合格，向開發商主張逾期交房違約責任，開發商以業主已經接收為由進行抗辯的，不予支持；但如果開發商有證據證明業主明知交付房屋未經竣工驗收合格的除外。——除非業主明知房屋未驗收卻仍然收房，否則即使業主收房，仍可向開發商主張逾期交房的違約責任。

3、如果合同約定的交付條件為“竣工驗收合格”，且開發商提供了竣工驗收合格有效證據，此時業主如果以交付房屋“未經竣工驗收備案”為由認為房屋不符合交付條件並主張逾期交房違約責任的，不予支持。——如果合同約定“驗收合格”就可以交房，業主再以沒有“備案”為由主張逾期交房違約責任，法院一般不支持。

4、商品房買賣合同約定比竣工驗收合格更高的交付標準，開發商交付房屋時未達到該標準，即使建設工程已經竣工驗收合格，業主如果主張逾期交房違約責任的，應予支持。——開發商如承諾更高標準，如果做不到，就違約。

二、關於房屋品質

1、開發商交付的房屋如果存在一般性瑕疵的，業主可以拒絕接收房屋並請求開發商採取維修等補救措施，由此造成的逾期交房違約責任由開發商承擔。——房屋的一般性瑕疵可以拒絕收房，要求開發商修補並承擔逾期交房違約責任。

2、開發商交付的房屋存在嚴重品質問題致使契约目的不能實現構成根本違約的，業主可以拒絕接收房屋並主張解除合同、賠償損失；業主僅僅向開發商主張逾期交房違約責任的，法院應向業主釋明可以行使契约解除權及損害賠償請求權，如果業主堅持請求開發商承擔逾期交房違約責任的，不予支持。——房屋有嚴重品質問題導致契约目的不能實現，業主應當選擇解除合同並要求開發商賠償損失。

3、在業主已經接收房屋後，再以房屋存在品質問題為由向開發商主張逾期交房違約責任的，不予支持。——如無其他情形，業主在已經收房後再主張品質問題要求開發商承擔逾期交房違約責任的，法院一般不支持。

三、關於不可抗力

開發商以不可抗力為由抗辯主張免除相應期間逾期交房違約責任的，應對抗辯事由依法審查、區別處理：

1、商品房買賣合同約定政府部門發佈的環境治理停工令、空氣污染治理管控措施為逾期交房免責事由的，應按合同約定處理。但開發商應對政府部門發佈的環境治理停工令、空氣污染治理管控措施對逾期交房的影響程度舉證。——契约有約定的根據合同約定處理，但開發商有義務舉證這些管控措施對專案開發的影響程度。

2、商品房買賣合同未約定政府部門發佈的環境治理停工令、空氣污染治理管控措施為逾期交房免責事由，開發商以前述事由抗辯免責的，應從前述抗辯事由是否不可預見，是否與逾期交房存在因果關係等方面嚴格審查，並由開發商承擔相應的舉證責任。——契约沒有約定的，由人民法院綜合審查，舉證責任仍然在開發商，其有義務舉證提出的抗辯事由是否不可預見，是否與逾期交房存在因果關係等。

在雙方簽訂商品房買賣合同時，當地政府部門發佈環境治理停工令、空氣污染治理管控措施已成常態的情况下，不應將該因素視為不可抗力，開發商以此為由主張减免逾期交房違約責任的，一般不予支持。——此條很重要，如果近幾年的政府環控措施已經屬於常態化現象，那麼不屬於不可抗力，開發商以此為由主張减免逾期交房責任的，法院一般不支持。

3、因政府部門舉辦大型會議、重要活動或者基於公共利益而採取行政管制措施，以及基於疫情採取防控措施，開發商主張在相應期間免除其逾期交房違約責任的，應當在查明前述事由與逾期交房因果關係的基礎上，根據影響程度酌情處理。——如有其他原因（如舉辦大型會議、活動、疫情防控等），由法院根據具體情況酌情處理。

四、逾期交房違約金的計算

契约有約定的按約定處理。沒有約定或者約定不明的，不得按照貸款利率進行酌定。應當按照逾期交付使用房屋期間有關首長部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

五、逾期登記的舉證責任分配

1、業主依據契约起訴開發商承擔逾期辦理首次登記違約責任，開發商以政府不動產登記部門職能轉變為由進行抗辯的，應當舉證證明當地不動產登記部門職能轉變對開發商履行義務造成障礙的時間及範圍。——開發商推脫由於政府職能調整影響辦證，應當承擔相應舉證責任。

2、業主依據契约起訴開發商承擔逾期辦理轉移登記違約責任，開發商提出業主存在過錯導致逾期登記的，應當承擔舉證責任。——開發商推脫因業主原因導致逾期登記的，開發商應承擔舉證責任。

六、逾期登記違約金的計算契约有約定的按合同約定處理。

沒有約定或者約定不明的，參照全國銀行間同業拆借中心發佈的一年期貸款市場報價利率主張違約金。另外：

（1）開發商如果以契约沒有約定逾期登記違約金為由提出抗辯的，法院不予支持；

（2）商品房買賣合同明確約定免除開發商逾期登記違約責任的，應當按照格式條款的規則進行效力審查。——如果契约沒有約定或約定免除，開發商以此為由主張不承擔責任，法院一般不支持。

七、違約金的調整

1、一般情形：契约對逾期交房、逾期登記違約金或違約金計算管道有約定的，應按照約定確定違約金數額。

2、違約金的調整應當以當事人申請為原則。當事人未提出調整違約金申請的，法院不宜直接進行調整，應當向當事人予以釋明，但不調整將導致當事人利益嚴重失衡的除外。

3、主張調整違約金的當事人，應對約定違約金相對實際損失是否過低或過高承擔舉證責任。

八、既約定了逾期交房違約金，又約定了逾期登記違約金的情形

1、契约同時約定逾期交房違約金和逾期登記違約金的，買受人可以向出賣人同時主張逾期交房和逾期登記違約金。

2、開發商如果認為同時約定逾期交房違約金和逾期登記違約金導致違約責任過重的，可以申請調減。法院可以結合合同履行情况、買受人所受實際損失、出賣人的過錯程度等因素予以調整。對於違約行為重複期間的違約金，擇約定較高標準的違約金予以支持。——如果逾期的時間有重合，那麼如果開發商提出請求减少，由法院綜合考慮後，按照較高標準予以支持。

以上作者簡介：趙世峰，法學碩士，三級律師，河南薈智源策律師事務所合夥人，中國法學會、河南省法學會會員，具備上市公司獨立董事資格，河南省首批公司法領域、建築房地產領域專業律師，河南省律師協會直屬分會公司證券業務委員會委員。