作者：潘磊

來源：正和島

世界上有一種最危險的歌唱，叫做塞壬的歌唱。傳說俄底修斯的船航行經過塞壬海峽的時候，海員們都必須塞住自己的耳朵，否則會因為塞壬的歌聲誘惑投海而亡。

有一天潘石屹突然覺得“潘總”這個名稱，可以算作塞壬的歌唱，只有當一個人失去自信時，才需要一大堆頭銜來嚇唬人。

他是下過海南、見過各種“總”的人，覺得這個稱呼雖然是一種尊稱，但既有毒又無聊，所以明確表示要和“潘總”說再見，代之以“潘石屹”即可。

從這個角度看，他大概是最早推行“去總化”的公司創始人之一。

但是到了2021年6月16日的晚上，隨著SOHO中國一紙公告的發出，那些圈內圈外、或熟悉或不熟悉潘石屹的人都知道了一個事實，這個總是笑容可掬、並在中國地產發展史上留下過獨特印記的人，也將和他奮鬥了大半輩子的地產行業，說再見了。

有人說，再見就是再也不見，這種情緒是悲是喜，也許只有當過“海南佛學研究會秘書長”，並研究過禪宗、《易經》、道教、基督教的當事人潘石屹自己知道，就像禪宗所言：“如人飲水，冷暖自知”。

但有一點很確定，賣掉公司這個決定不是他在SOHO中國發佈公告的當天决定的，也不是這個月决定的，甚至不是今年决定的，可能在大約兩年前或者更早，他就做好了說再見的準備。

在過去的20年中，大多數時間開發商都是躺著賺錢，但潘石屹卻是整個行業最高調的責備者之一，而這次有關SOHO中國的股權交易，某種程度上可以理解為他是在用行動，而不是類似於“百日劇變”那樣的語言，來演繹又一次“逃頂”。

01、老潘早就開始賣賣賣

潘石屹最出圈的言論之一就是“百日劇變論”，其引發的風暴甚至蓋過了萬科創始人王石的“拐點論”。

2008年3月，潘石屹在接受採訪時表示，考慮到大多數房地產公司財務狀況堪憂，他認為未來100天很多房地產公司將會面臨“劇變”。

不過100天后，事情並沒有如潘石屹所說的那樣，陷入“劇變”。

即便是後來經歷了金融危機，“劇變”也沒有出現，他的預言落空了，對此他的回應是“100天只是一個概數”。

但這次預言失敗，並沒有影響到他在房地產市場上繼續扮演“狼來了”故事中那個放羊小孩的角色。

3年之後的2011年，他再次吹起哨子：50%的房地產企業被淘汰，但這次聰明的他不再說“100天”這樣的具體數位，而是把時間週期拉長到了“兩三年內”。

老潘給出的理由是，“十二五規劃”要建設3600萬套保障性住房，這會讓實力比較差、沒有特點的房企因為無生意可做而出局。

之後的幾年，房地產市場因為調控的確受到了一些影響，但“50%房企被淘汰”的情况依然沒有發生。

不過，老潘自己開始行動了。

SOHO中國2014年年報顯示，其於當年賣出了位於上海的三個項目，交易價格達到了82.8億元。

此後的5年內，除了2018年之外，SOHO中國每一年都要賣掉至少一個項目。

在2019年，潘石屹甚至打包了2583個地下停車位，賣出了7.6億元。

賣出這些車位不久，就傳出了SOHO中國打算賣給黑石集團的消息，雖然前者進行了公告否認，但是公告中也明確提到，“本集團會不時探討集團所處主要市場的商業地產市場環境及潜在交易機會”。

這句話相當於為出售SOHO中國打了一個廣告。

果不其然，2020年再次傳出黑石集團收購SOHO中國的消息，彼時的出價是40億美元。

到了2021年6月16日，這筆交易終於官宣。儘管價格降了10億美元，但老潘甩賣得迅速而決絕。

事實上，他不是一個人，他早年的創業夥伴早就做出了類似選擇。

02、親商業遠住宅的SOHO中國

如果把範圍擴大到當年叱吒風雲的“萬通六君子”（包括馮侖、王功權、潘石屹、易小迪等在內的萬通六個創始人）的話，會發現潘石屹居然不是跑的最快得，因為馮侖早就淡出了地產江湖。

這中間也許暗含著一種默契，畢竟他們都是上世紀90年代初海南那波房地產泡沫的倖存者和受益者，這個巨大的事實足以讓每一個人學會敬畏市場的力量。

人都是從經歷中獲得經驗，潘石屹也如是。通過兩條三五烟和五斤橘子換來的數據，讓他得以從海南全身而退，這種傳奇式的逃頂經歷甚至影響了SOHO中國的商業模式，也讓第二次“逃頂”的選項，始終擺在他的案頭上。

作為一個曾經的炒房者，潘石屹在海南賺到了錢，但也見識了泡沫破滅帶來的巨大破壞性。這讓他對住宅開發有了完全不一樣的理解，即便都是賣房子，也要做不同的產品。

在最開始的時候，SOHO中國和大多數地產公司一樣，開發的也是住宅，但其旗下產品SOHO現代城顯然代表了一種不同的生活方式，這個社區地段上佳、設計前衛，一下子就成了地標性建築。

另一個知名產品“長城腳下的公社”，也把設計感融入了獨特的地貌，韻味十足。

產品革新之外，潘石屹繼續思索住宅開發的未來，態度也隨之明顯發生了轉變。那個時代的開發商，幾乎把所有的注意力都集中在住宅方面，商業辦公樓市場被忽略了。

當時商業地產開發商在行業內的占比還不到5%，而且還因為開發經驗不足等各種問題，留下了一些難以收拾的爛尾樓。

在潘石屹看來，在城市化的過程中，一個都市不能只有住宅，還需要就業、購物、休閒等等，所以需要大量的商業和辦公類供應，但卻沒有開發商去研究這種需求，並推出相應的產品。

這讓老潘看到了機會。

在2004年左右，SOHO中國的玩法就變了，而且和大多數同行的玩法都不盡相同，變成了一家熱衷於在都市覈心區開發擁有獨特外立面的辦公大樓，並且對囤積土地嗤之以鼻的商業地產公司。

依靠著這個獨特的定位，SOHO中國一度成為21世紀的第一個十年中風頭最勁、個性最鮮明的房地產開發商之一，獲得了無數獎項。

潘石屹自己評估這次轉型的收穫，是讓SOHO中國的毛利率一直維持在50%以上，既避開了住宅市場的激烈競爭，同時也躲過了針對住宅市場的政策調控。

但後來的走勢表明，這是個只適用於21世紀第一個十年的商業故事，進入第二個十年之後，隨著潘石屹對於房產市場走向的預言第二次脫靶，SOHO中國的商業地產光環也逐漸消散。

隨著商業樓宇被禁止“散售”，且不能出售給個人投資者，SOHO中國又開始自持物業，變成了“包租公”。

這被認為是SOHO中國“失去的十年”，一個可供對比的案例是，2009年恒大的營業收入還遠不如SOHO中國，但是十年之後，SOHO中國的營業收入連恒大的零頭都比不上。

在這十年，SOHO中國唯一持續不斷的，就是出貨手中的核心資產。

他寧願不做“頭部”，也不願被泡沫吞沒。

按他的說法，他是一個“務實的理想主義者”，一定要順勢而為，抓住市場和經營最本質的東西。而作為商人，“最本質的就是這個社會上缺什麼，我們就去做什麼”。

現在社會上似乎不缺房子了，所以他不再蓋（租）房子。

03、SOHO中國落幕，又一次定期清零？

賣掉SOHO中國讓很多人錯愕，但卻基本符合邏輯，從經歷角度來看，潘石屹是一個擅長“清零”自己的人。

小時候，他想當醫生，因為醫生受人尊敬，挎著個藥箱走門串戶，到哪都能吃到最好的。

後來他生活的村裡通了高壓電，有了電燈，他又想當一名電工。

上了中學，他的理想又變成了廚師，因為當時他連學校最便宜的5分錢的菜都經常吃不上，但是作為廚師，卻可以天天吃最貴的1毛5的菜。

再後來，他想當有錢人，因為“錢可以解决一切問題”。

從學校畢業之後，他端著鐵飯碗，但是和那個時代的大多數企業家一樣，他放弃了鐵飯碗，最後在海南賺到第一桶金。

至於賺了多少錢，潘石屹沒明說，不過從後來六個人又聯手成立萬通來看，即便是放到現在，想必也是一筆大錢。

不過在潘石屹看來，自己當年到海南創業先富起來後，雖然財富和榮譽都有了，但合夥人之間的明爭暗鬥也開始了。

根據公開的報導，因為內部的經營方向問題，“萬通六君子”曾經兩度開會也沒解决問題。

所以他的清零又開始了，想重新回到原始狀態（財富方面已經不原始了），於是在1995年離開萬通公司。

SOHO中國的時代由此開啟。

而到了2021年的6月中旬，賣出SOHO中國多數股權，看上去和當年離開萬通，以及小時候頻繁切換的理想一樣，是潘石屹的再一次“定期清零”。

在他看來，一個固守過去成就的人會有很多盲點，看不到變化，囙此早晚被淘汰。

他還拿自己舉例稱，也許有一天SOHO中國連房子都不賣了，而是經營著（跟現在）完全不同的項目。“那時候潘石屹的房地產經驗應該不一定管用了”。

所以老潘告誡自己要端正心態，並且準備好自己變成“過去時”。

一語成讖。

在房地產行業，他現在已經把自己變成了一個過去時。

在4月17日接近午夜的時候，潘石屹轉發了“長城腳下的公社”官博發佈的一條2002年獲得威尼斯建築雙年獎的視頻，並做評論：20年了，時光如梭。

那時的他，還是中國房地產行業的風雲人物，意氣風發，甚至和最初創辦萬通時作為《披荊斬棘，共創未來》創業宣言執筆人之一的狀態幾乎完全一致。

幾年前在杭州推廣SOHO 3Q時，潘石屹再一次回顧了自己在海南驚心動魄的逃頂經歷，並表示自己“1988年創業以來從來沒有失敗過”，並強調要尊重“常識”，言談間依然氣度不凡。

但是在6月16日晚上，對於SOHO中國宣佈的有關黑石集團全面收購的官方消息，他只進行了轉發，未發一言，而且非常罕見地關掉了微博評論。

“不餓時不要進食”，這是潘石屹非常推崇的一句話，但卻很難解釋他賣掉公司初衷，到底是餓，還是不餓？

但無論對於他還是SOHO中國，一個時代行將結束。

本文僅代表作者，不代表正和島觀點。

參考資料：

[1].潘石屹：《我用一生去尋找》《我的價值觀》

[2].馮侖：《野蠻生長》