文丨西部菌

在房地產行業，重慶起家的新鷗鵬，是個相當特殊的存在，“中國教育地產領軍企業”的自我定位，可以說是獨樹一幟。

而在房地產轉型期，新鷗鵬也是動作不斷。

今年1月28日，新鷗鵬首入天津；1月18日，旗下重慶財經學院正式揭牌；3月，“新鷗鵬教育城（鎮）100城戰畧”發佈，加速全國化擴張。

而就在前幾天，新鷗鵬教育城（鎮）100城戰畧集中簽約儀式在成都舉行，據報導：

新鷗鵬集團與濟南、南昌、棗莊、上海、杭州、萊陽、成都、重慶、西安等多個都市簽署20份合作協定，標誌著新鷗鵬教育開啟全球範圍拓展100個新鷗鵬教育城（鎮）新征程。

百城戰畧正式起步，新鷗鵬的野心呼之欲出。

然而，在融資收緊的前提下，教育城（鎮）的高投入、長週期、慢回報特徵，也在逐漸放大新鷗鵬的資金壓力。

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官網顯示，鷗鵬集團1993年創立於重慶，2005年經改制重組為中外合資企業，更名為新鷗鵬集團。

在教育領域，新鷗鵬旗下的“巴川中學”，是響噹噹的教育名校；而地產業務板塊，新鷗鵬的擴張之路，也是頗有故事。

比如2014年，銷售額只有40億出頭的新鷗鵬，從金科、龍湖、華宇等渝派房企中，挖來了多名資深高管。不過這些集體跳槽過來的高管，沒有呆多久便紛紛走人。

來源：網絡

同樣是在這一年，新鷗鵬斥資18億元拿地殺入成都三聖鄉，溢價率高達91.67%。

但隨後項目的進展曲折，最終2017年成都國土資源局的一紙公告，將新鷗鵬的退地傳聞坐實，成都首秀就此胎死腹中。

退地風波、人事變動等挫折，一度給新鷗鵬的發展蒙上巨大陰影，以至於在2018年新鷗鵬還被傳要被融創收購。

不過近兩年，歷經磨練的新鷗鵬似乎緩過神來了，擴張野心重拾，為了抓住最後的地產增量紅利，一方面將總部搬遷到北京，另一方面，在全國各地紛紛拿地“造城（鎮）”。

比如，據媒體報導，在2019年新鷗鵬全國新增項目11個，簽約項目30餘個。這些地塊將被打造成新鷗鵬教育小鎮以及教育文化產業綜合體，總投資額超700億元。

激進成色不改的新鷗鵬，新一輪的擴張策略，確實起到了一定效果。

據官網，其業務佈局遍佈重慶、成都、濟南、北京、西安、杭州、德陽、天津、青島、太原、北海、南昌、開封、楚雄、臨沂、邯鄲，以及美國佛羅里達、洛杉磯等40多個都市。

按照新鷗鵬的目標，要從現在的40城推廣到100個都市，這意味著現有的產業規模，得擴張兩倍左右。

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在2014年挖來眾多高管、高調起勢時，新鷗鵬曾給自己定下了一個相當宏偉的目標——3年左右在香港上市，3-5年進入全國房企20强，重慶前2强，快速完成全國佈局。

但此後的三五年間，新鷗鵬定下的目標全部落空。

克而瑞資料顯示，2018年新鷗鵬的銷售額為149.6億元，排在百名開外。2020年甚至都未能進入TOP200，而TOP200的門檻銷售金額才65.5億元。它已被幾大渝派房企甩在了後面。

來源：新鷗鵬官網

囙此，嚴重掉隊的新鷗鵬，受挫之後還要堅持啟動新一輪擴張，也就不難理解了。但新鷗鵬百城戰畧，面臨著一個嚴峻的問題：錢從哪裡來？

新鷗鵬在之前曾瞄準上市，不過最終無果而終。作為非上市企業，缺少資本市場加持的新鷗鵬，在融資上面臨著天然的不足。尤其是隨著融資環境收緊，輸血通路少會放大資金壓力。

另一方面，不同於傳統的住宅開發，新鷗鵬的教育城、教育小城等項目，可謂個個都是燒錢的窟窿。到底有多燒錢，我們可以從下麵官網公佈的幾個項目情况略窺一二。

德陽新鷗鵬教育小鎮作為聯合國人居署教育小鎮典範項目是新鷗鵬教育小鎮的標杆產品，項目占地約4700畝，整體投資258億元；

楚雄新鷗鵬教育小鎮總投資約110億元，規劃總占地約2567畝，建築規模約280萬平方米；

新鷗鵬旗下曲江新鷗鵬在廣西北海拿下的地塊將開發北海教育城，項目總占地將達到1500畝，總投資達205億元。

可以看到，單個教育城（鎮）的總投資基本都是百億級別，項目沉澱的資金體量遠高於傳統的住宅開發。

值得一提的是，新鷗鵬還在重慶巴南區打造了中國雲教育產業園，這個“全國首個云計算科技行業應用示範基地”，總投資更是高達300億元。

那麼，僅僅憑著百億級別的銷售體量，新鷗鵬又如何支撐得起如此龐大的投資規模？

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對新鷗鵬來說，加速全國化擴張，它並不是毫無資本。

教育+地產的雙輪驅動模式，在當前的地產市場上，的確是獨樹一幟。這種差异化競爭的發展策略，可以快速地搭建護城河。

比如其一，在教育的重要性不斷提升的背景下，教育資源的導入，能够為地產銷售提供加持；其二，教育城、教育小鎮的概念，符合地方教育投資的方向，可以提供拿地的便利。

像媒體報導就提到這樣一個細節：

以四川德陽·新鷗鵬教育小鎮為例，政府從最初只批了800畝土地、到考察了新鷗鵬其他項目和看清未來發展前景之後，正式簽約時項目用地面積達4700畝。

但也得看到，造城（鎮）的重資產模式，雖然能產生持續收益，但它在前期需要源源不斷地投入大量資金，後續的收益盈利如何，也極其考驗企業的運營和操盤能力。

更重要的是，教育資源的分佈是相當不均衡的，地區之間高度分化。

這意味著，在重慶市場成功的新鷗鵬，想要將模式批量化、標準化地複製到外地，可能會面臨著不小的困難。

如果無法簡單批量複製，新鷗鵬又該如何在地產紅利視窗徹底關閉前，成功地佔領百城？

來源：網絡

就在前不久，有媒體報導，占地2.7平方公里、總開發面積達400萬平方米的中國雲教育產業園，截止2021年3月，只有占地125畝、體量21萬平方米的A區呈現了出來。

這般緩慢的進展，似乎也成了新鷗鵬近些年擴張成效的一個縮影。

眼下，房企融資環境不斷收緊，三道紅線、集中供地等，對中小房企的考驗不斷加大。很多頭部房企為了尋找新增長點，也開始切入到教育地產賽道。

此外，四川暫停審批設立民辦義務教育學校，類似的政策變化，也會給新鷗鵬的後續擴張，新增一些不確定性。

所以，意在拓土百城的新鷗鵬，既要解决錢的問題，又面臨著頭部房企的競爭擠壓，留給它的時間其實並不多了。