每一個睿智的買房人

都關注了「子木聊房」

正文2921字，預計閱讀時間：可能8.8分鐘

文/子木

端午節過完，基本宣告上半年正式結束，無論收成如何，下半年更應該多努力一把，不然一不小心國慶日了，之後就過年不遠了。

節日期間，又目睹了新生兒降臨與老人的遲暮，歲歲年年迴圈交替。年齡越大，感覺時間過得越快。

這段時間樓市發生了很多事情，比如郭樹清喊話樓市，深圳控制人口，湖北省放開落戶，廈門嚴查炒房……

介於篇幅，子木索性一篇文章都盤點了，大家也看個痛快。

1

沉重代價

首先是陸家嘴金融論壇上，銀保監會主席郭樹清談到關於房地產的一句話，上了熱搜。

原文是這樣的：

那些炒作外匯、黃金及其他商品期貨的人很難有機會發家致富，正像押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價一樣。

這話說得非常狠，是郭樹清的風格。

郭樹清對房地產一直都深惡痛絕，上次在一場大會上還特地指出來，“房地產是中國最大的灰犀牛”，必須摁住。

的確，歷史上最典型的金融危機，比如日本泡沫危機、美國次貸危機，都源於房子這玩意。

但我認為這今天這句話並不是絕對的。炒外匯、炒黃金和商品期貨，賺錢的有，但風險不可控，玩砸了的人有很多，但這麼多年買房子玩砸的人卻相對很少。

道理很簡單，央媽發錢沒停過，M2越來越高，而老百姓的投資通路又太少，只能往樓市裏放。

久而久之，樓市成了國民財富的主要蓄水池，這跟美國“國民財富都在股市”裏，是一個性質。

但是，郭的話一定是在傳遞訊號，作為銀保監會主席，對中國資本市場的底子瞭若指掌，比如2018年對P2P做出預警，緊接著理財產品開始連環爆雷，直至消失。

郭的態度同樣也是中央的態度，接下來關於房產投資或者投機，打擊一定還要更嚴厲，樓市調控只會越來越緊。

現在中國房產價值總和大約400萬億人民幣左右，超越了美國+日本+歐盟的總和，說實話，泡沫風險不小。

但子木認為，泡沫主要集中在“產業落後，人口流出”的地區，這些年房價下跌的都市比較多的，比如東北、西北、地區的三四線都市。

甚至一些經濟不錯，但人口持續流出的地區，比如江浙一帶的縣城，房價有的炒到2萬多塊錢。

而“經濟人口”雙增長的一二線都市，房價會維持“大漲小跌”的趨勢，向上攀升，過去是，現在是，未來也是，因為底層邏輯沒變過。

對於2021年來說，大家一定要謹防一些“有價無市”橫盤或者持續陰跌的三四線都市，這些都市的投資客，大概率如郭樹清所說，要付出慘重的代價。

2

痛下决心

第二條新聞來源於深圳，近期深圳規劃和自然資源局出臺草案：

計畫在15年內新增200萬套住房，到2035年，常住人口控制在1900萬人內。

說實話，這幾年深圳對於樓市的操作是最“迷”的。

深圳雖然地少人多，經濟迅猛，但曾經有一個萬個方法可以壓制房價。

然而結果卻反著來。豪宅稅、2020年後大幅下調房貸利率、經營貸套利，三波操作，直接讓深圳房價大漲特漲，超越北京、上海，登頂全國。

尤其是學區房，動不動就是20萬一平米，讓教育高出一個地球的北京學區房都為之汗顏。

至今我都沒搞懂，管理能力這麼先進，對土地財政的依賴度基本為0的深圳，當初為什麼要讓房價漲得這麼“野蠻”，完全不給年輕人留希望。

唯一的解釋可能是，把這些有錢人摁住狠狠割一波韭菜。

出臺二手房指導價政策後，深圳房價一夜入冬，估計到明年都緩不過來。而且未來只會越來越嚴，因為這個先進示範區已經被中央的眼睛盯死了。

換句話說，深圳現在已經被列入房住不炒的“反面教材”，跟長沙是對立面。

這次在15年內新增200萬套住房，比之前定下的170萬套，多了30萬套，在長期來講，加大供應對於穩房價起到根本性作用，也在情理之中。

不過即使200萬套住房給足了，依舊填不住這個缺口，深圳的房子還是稀缺的。

但後面這一條，“常住人口控制在1900萬人內”，著實在意料之外。

因為從建市開始，深圳就把人口放在了第一位，“來了就是深圳人”更是傳唱已久，而現在，也學著北京和上海控人口了。

如果2035年常住人口要控制在1900萬左右，那麼未來15年，每年人口流入要控制在10萬以下，而過去10年，深圳每年人口流入在71萬左右。

不好聽的講，為了達到目標，每年深圳要攔截61萬人口流入……

至於怎麼攔截，北京和上海就是很好的老師，通過大量騰挪低端產業，比如什麼大型批發市場，低端辦公大樓，還有通過城中村棚改，把握手樓拆了，變成高樓大廈。

房租成倍上漲，住不起了，就沒法在深圳呆了。

不過深圳跟北京不同，大灣區對外來人口有天然吸附力，所以如果深圳大量轉移低端產業，控制人口，那麼這些產業會帶著人口，進入周邊都市，所以在房地產層面，利好周邊都市。

但子木一直比較抵觸，用控制人口來給都市“減壓”，參攷日本東京，我們其實需要建設更多的交通設施，讓東莞和惠州珠海中山，這些衛星城，來承擔居民居住需求。

比如我在深圳上班，但交通發達，坐一個小時捷運，就可以去周邊都市居住生活，這才是真正的城市群化。

在這一點上，應該好好學習大禹治水，不在堵，而在於疏。

3

沒什麼用

下麵這則新聞，來自於湖北省。

深度放開放寬都市落戶限制，取消除武漢市外全省其他地區落戶限制。

意思是，除了武漢，湖北所有都市都要放開人口政策。

子木可以很負責任的說，“沒用”。

“天上九頭鳥，地下湖北佬”，湖北人的聰明是出了名的，但是湖北這個省份發展極不均衡。

現在外地人聊起湖北，只知道武漢最强，但第二是誰，十個人有九個都會搖腦袋。

湖北是大省會戰畧實施力度較强的一個地方，在用全省大量資源養一個都市。

在這種情形下，湖北年輕人只有兩個選擇，要麼去北上廣深，要麼就留在武漢。

而這幾年由於四大一線都市房價快速高漲，武漢大學生外流現象開始逐步减弱。

其實武漢落戶也很容易，其他湖北省內都市更不用多說。

這次放開落戶，不排除救市的可能性，因為現在湖北除了武漢，其他城市的房價和人口流入出現“雙低迷”狀態。

不過即使放開，也只能讓湖北省內都市周邊鄉鎮農戶更容易成為城裡人。這種一市獨大的地區，除了覈心城可以投資以外，其他只有自住内容。

不過這是一個大趨勢，未來會有更多的都市加入到這場競爭中。

4

痛改前非

最後說說廈門。

廈門近期對樓市炒房客進行聯合圍剿，共查出違規流入房地產資金共17.93億元，其中炒房組織被查出1.01億。

看到這個數位，讓我想起去年深圳查經營貸，查了一個月，報告查出“0”元。

這麼看廈門有關部門真是下了狠手。

據廈門的仲介朋友講，不單是查金融，炒房團夥被查出好幾個，獲利的都被追繳稅款，嚴重的統一被帶到局子裏了，一大批仲介公司被強制停了業務，雞飛狗跳的。

廈門樓市我之前說過，是不輸於深圳的炒房熱土。

福建有錢人都想把錢放進廈門樓市，房價已經遠脫離了當地年輕人的收入範疇。

年輕人拼了命努力賺錢，都是為了服務這些中老年人群體生活，典型的勞動力剝奪。

廈門過去拿著政策紅利，實體經濟沒發展起來多少，反而房價蹭蹭上漲，這次痛改前非，嚴打房價也是在對剛需表態，留一些空間。

不過這次大查對廈門房價不會傷筋動骨，因為廈門資源太稀缺了，尤其島內，寸土寸金，即使這個地方沒有經濟發展，靠環境、教育和醫療資源都可以撐住房價。

不知道大家有沒有發現，現在樓市調控跟過去完全不同了。

過去房價上漲，上面一管，下麵消停一段時間，然後又放開了，極其曖昧，而現在，仿佛從頂層直接切入樓市，根本不給地方考慮和曖昧的機會。

比如之前的海南房價，斷臂禁入，比如深圳，凍結交易，比如廈門，嚴懲嚴罰，現在的調控力度，是真正不留餘地的“刮骨”。

其實看到這一幕，子木感到比較欣慰，因為樓市趨於理性健康，風險才會降低，良性成長，才能給大家呈現出真正的價值。

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