昨天，買房群裏有讀者問：

“二套房，首付200來萬，想買配套好點的新房，最近要開盤的有沒有什麼推薦？”

對於不少預算有限的投資改善客群來說，這個篩選條件其實挺有參攷意義，下麵就來給大家“劃劃重點”，供大家參攷！

1

首先，我們得知道一個先決條件——在南京，二套房則意味著首付最低需要5成，貸款未結清則需要8成首付，這就意味著，200多萬首付款只能買到總價在250-400萬左右的房子。

有了總價和首付比例的限制，河西、鼓樓、大校場、江北覈心區的項目基本可以排除了。

剩下可選的板塊，要兼顧配套的話，我提名燕子磯、紫東覈心區、新玄武、城南中心。

先說燕子磯。現時板塊內的在售住宅項目，只有萬科燕語光年和寶能濱江府。

萬科燕語光年

6月2日的開盤中，燕語光年全裝修均價34200元/㎡，可選1500元/㎡的裝修包，主力戶型建面約89、109、118、130㎡，首付5成。

如果按照買包後的單價計算，燕語光年的首付門檻在160-230萬左右。

現時，燕語光年只剩5、7、8#樓等待加推，層高29-32F，面積段也是89-130㎡。

要注意的是，這3棟樓中，約89㎡戶型還有192套，109㎡戶型只有58套，118㎡戶型96套，130㎡戶型90套。

滿足條件的房源不多，能不能上車還是要看運氣了。

寶能濱江府

寶能濱江府近期預計加推A地塊1-4號樓233套房源，前期均價36000元/㎡左右。

雖然面積段是123-176㎡的戶型，但現時寶能濱江府放風首付是3成，所以200萬首付有望上車。

現時燕子磯的捷運、商業等配套都在逐步完善中。寶能濱江府臨近1號線北延線，萬科燕語光年臨近1號線北延線、6號線、7號線。

這幾條捷運都已經在建，囙此交通配套是可以確定的。

至於商業，燕子磯已有招商花園城、萬象天地等大型商業體，且寶能濱江府還自帶寶能金融中心商業配套。

項目效果圖

教育配套方面，現時這兩個項目都未交付，還無法劃定施教區。

但項目周邊有南師附中燕子磯新城學校（小學+國中）、伯樂中學、南外仙林分校燕子磯校區（民辦）等優質教育資源。

2

再看紫東覈心區。

紫核鄰近捷運4號線東流站，現時住宅片區通往捷運的主幹道正在修建完善中，直線距離800餘米。

此外距離2號線南大仙林校區站距離也不太遠，直線距離2公里之內。

教育配套上，紫核現有南外仙林分校紫東江寧學校（九年制），已經確定了紫核現時的住宅都在該校的施教區範圍內。

雖然紫核現時沒有拿得出手的商業體，但根據紫核的規劃，東流和孟北是紫核未來的兩個中心，也是重點建設的商務區域。

這兩大中心將集合居住、商業、辦公、教育、醫療、交通等功能配套於一體，對標北側的仙林商圈、仙林湖商圈等，還是值得期待的。

現時該板塊在售的項目有深業青瓏上府，同時低密成屋的高科紫星榮院也即將入市。

深業青瓏上府

此前開過盤的深業青瓏上府，還有1、3、5、9#樓預計本月加推，共209套房源。

前期均價在30810元/㎡左右，無升級包，主力戶型建面約98、127、142㎡，首付可能會提至6成，驗資180萬。

高科紫星榮院

而在南京口碑不錯的高科，紫星榮院想必已經積累了不少客源。

據紫星榮院的置業顧問稱，項目的價格大概率會在34000-36000元/㎡區間內，首付比例可參攷深業青瓏上府。

從紫星榮院的主力戶型來看，建面約105、125、143㎡的最低上車門檻估計在200-300萬左右。

3

紫金悅峯

新玄武現時符合條件的，怕是只有紫金悅峯一家了。

紫金悅峯預計7月初加推3#（11F）和12#樓（25F），首付預計提至6成，前期均價43500-46000元/㎡左右。

其中3#戶型建面約87、121、133㎡，12#戶型建面約104、119㎡。

從總價來看，200多萬預算能考慮的戶型樓層相當有限。

但新玄武無論交通、商業的配套規劃都不錯——4條捷運環繞，集中土拍剛被招商拿下綜合體地塊也提上日程。

加上周邊還有科利華鐵北分校、南師附小、玄外紅山分校（民辦）等優質教育資源，如果預算可以稍微提一點，還是可以一試的。

4

江北城南中心

在四區落戶新政發佈之後，坊間都稱江北城南中心成為“最大贏家”。

畢竟有低落戶門檻+臨近江核配套的這兩大優勢在，確實給江北城南中心造了一波勢。

現時，江北城南中心“三劍客”——正榮潤棠府、望江悅府、濱江嘉品的全裝修均價相差不大，基本都在30000元/㎡上下。

三者的主要價差體現在升級包上，其中正榮潤棠府升級包為2500元/㎡，望江悅府為1800元/㎡。

而升級包價格（1300-1400元/㎡）最低的濱江嘉品，預計本月收官，首付基本確定漲到5成。

剩餘的樓棟為1、2、4、5號樓，主力戶型建面約89-125㎡。

現時望江悅府已推出全部房源，只剩部分戶型建築面積約117㎡以及148-249㎡底躍在售；正榮潤棠府還有1、2、7、17號樓等待加推，戶型建面約89-123㎡。

按照這3個項目的價格及首付比例要求來看，200萬左右的預算是完全可以負擔。

而且，城南中心與江核之有一路之隔，捷運10號線、11號線（在建）提供交通配套。

綜合來看，江北城南中心在教育配套上可能還不够給力。

今年江北城南中心開建三所學校，涵蓋了幼儿園、小學、中學，9月開工，預計2023年建成。

但這些學校現時還未確定是否和名校合作，所以江北城南中心尚需在優質教育資源上加把力。

-END-