6月16日，在香港上市的SOHO中國發佈公告稱：黑石集團擬以現金要約收購公司全部股份，收購價格為每股5港元，總額236.58億港元。

SOHO中國是潘石屹及其妻子張欣創立並控股的企業。在這次交易之前，他們通過家族信託持有63.93%的股權，如果交易順利完成，那麼潘石屹家族將只保留9%的股權，而黑石集團將持有91%。

從上面的資訊可以大致算出，潘石屹家族在這次交易中，將會套現142.8億港元。如果這次交易不被監管當局駁回的話，意味著潘石屹家族基本上退出了內地房地產領域。剩下的9%的股權，只是什麼時候處理的問題了。

這個收購方黑石基金，是美國著名的私募股權投資機構，在股權投資、房地產投資、對沖基金等多個領域都非常成功。這一次收購SOHO中國，是黑石看中了中國房地產租賃和辦公商務需求市場的增長前景，而這一筆投資，也是黑石在亞洲市場做的最大的一筆房地產投資交易。

1963年潘石屹出生於甘肅天水，大學畢業後被分配到廊坊石油管道研究室工作，1987年南下去了深圳，後在海南開始了房地產生涯。當時，海南到處都是淘金的人，最熱的行業就是房地產，據說當時的海南瞬間湧現出2萬多家房地產企業，當然，其實多數都是皮包公司。而潘石屹的第一桶金，就是在海南那一輪超級房地產泡沫中掙到的，據說那個時代海口最經典的場面：有人在豪華酒樓裏同時開兩個包廂，在這個包廂跟賣家達成一塊土地的轉讓協定，購入地皮，隨即在另一個包廂把這塊土地賣出，中間的差價可能就是數百萬元，由此可見當時的海南房地產市場是有多瘋狂。

潘石屹和他的幾個朋友，也就是所謂的“萬通六君子”，通過向高利貸加杠杆，在海南那波房地產狂潮中半年掙了1000萬，這些錢放在現在看著不多，也就一線都市一套房子的錢，但在28年前絕對稱得上是鉅款。1993年，中國的廣義貨幣M2規模只有3.5萬億，而今天是227.6萬億。如果按照這個比例放大，那麼當年的1000萬相當於今天的6.5億左右。

而在短短的4年時間，海南房價上漲超過450%，地價上漲30多倍，海口和三亞這些熱門區域的商品房價格，從每平米1300元一路扶搖直上，在1993年時達到每平米7500元的高峰，房地產泡沫迅速膨脹。

在房地產泡沫中掙到錢，並不是最關鍵的，最關鍵的其實是逃頂套現。根據潘石屹多年之後的回憶，當他們炒作一個樓盤的時候，“萬通六君子”之一的王功權提醒說：應該查查我們捕手的這個盤有沒有土地證、房產證，否則上當了都不知道。於是潘石屹到了海口市規劃局，申請要查這個樓盤的土地證、房產證等資料，但工作人員拒絕了他的申請。後來，在朋友點撥下，送了5斤橘子和2條烟，獲得了海口房地產市場整體情况的資料，順帶又看了下海口全市的數據，而這個數據著實讓他吃了一驚。據潘石屹回憶說：我把海口市規劃批了的面積，也就是市政配套費都遞交了的，加起來，除了一下海口的人口，我記得數位是四十九平方米。當時北京的人均住房面積是七點四平方米，而海南剛剛建省，在海口這樣一個不富裕的地方，電都沒有，一個紅綠燈都沒有的地方，建房子要接近五十平方米，北京才七平方米多。這就是房地產泡沫啊，跑的越早越好。

正是因為獲得了海口房地產市場的真實數據，“萬通六君子”才得以在泡沫破裂前夕成功逃頂，守住了暴利。隨後，他們返回內地，各自開創了自己的事業。1994年，31歲的潘石屹，成功迎娶了從劍橋大學畢業，在高盛等投行工作過的美女張欣，開始著手打造自己的產業。然而讓潘石屹遺憾的是，雖然自己繼續投資房地產，但他選擇了賽道最窄的辦公大樓，而不是住宅。

SOHO中國剛開始的日子，順風順水。因為1994年的中國，無論是高檔寫字樓、大商場還是住宅，統統稀缺。而且SOHO中國非常重視產品設計，捨得花鉅資邀請國際一流設計公司，所以產品基本上都帶有地標性質。潘石屹夫婦後來之所以在微博上有那麼高的人氣，跟他們產品非同尋常的品位有著密切的關係。但是辦公大樓很快開始供應過剩。這很容易理解，中國的新增建設用地都來自政府，當時地方政府更願意建設高檔寫字樓，而不是住宅。住宅不能產生持續的稅收，只有交易的時候才有稅收。但辦公大樓不同，裡面的企業會持續納稅。而且上檔次的辦公大樓還可以給都市樹立新形象，新增政績。

這造成的結果是，各地的辦公大樓早早就出現飽和供應。例如2018年5月，一份《湖南省住房和城鄉建設廳關於各市州中心城區、各縣市商品房庫存去化周期的函》在網上流傳，裡面提供的資料顯示，在湖南不少縣市“非住宅”（包括辦公大樓等）的去化週期竟然大於240個月。也就是說，這些市縣20年不建辦公大樓、商場，才能把庫存消化。

其實，潘石屹早就發現這個問題。所以從2012年開始，潘石屹就向著“包租公”的方向轉型。到2015年，SOHO中國已沒有地產銷售收入，成為純收租的公司。如果翻看其公司最近幾年的盈利情况，2017年的時候還高達47.9億元，但在2020年盈利已經下滑到了5.4億元。可以這樣說，潘石屹早就對房地產開發提不起興趣了，而到了最近幾年，連這個“包租公”也不想當了。

從媒體整理的拋售清單可以看到，2014年以後，SOHO中國一直在拋售資產。根據其最新公告披露，公司現時持有130萬平方米的物業。估計其中相當一部分未出租，一部分是自用的，還有些是公用面積。

我們可以粗略算一下賬：按照此次收購要約，52億股，每股價值5港幣，公司總市值為260億港幣，折合人民幣214.3億元。130萬平方米的上海北京最覈心位置、最新潮設計的商辦類物業，總價值才214.3億人民幣，平均每平方米才1.65萬元人民幣。去年的時候，黑石曾出價40億美元，但當時沒有成交。按當時的匯率7，我們可以推算出來，當時的叫價折合每平方米是2.37萬元。交易拖延了一年，最終價格便宜了30%，相當於打了7折。

很難想像，在北京、上海這些位置比較好的甲級寫字樓，最終打包出售的時候，竟然只有這個價格。

關於SOHO中國和黑石的這次交易，因為雙方交易的是股權，而不是具體項目，避免了天價的土地增值稅。再加上是在香港交易，稅費更低。此外，在香港套現的資金來去自由，可以順利匯往全世界大多數地方。不過，沒有到最後一刻，交易仍然具有一定的變數。

過去這些年，潘石屹家族在拋售中國內地不動產的同時，在美國進行了大量收購和投資。所以有很多人認為，潘石屹不是不投資，而是轉到美國投資了。2014年，潘石屹開始了拋售模式，而出現同樣操作的就是香港首富李嘉誠。因為李嘉誠太引人注目，潘石屹沒有被過多關注。等到李嘉誠賣的差不多了，人們需要新的目標，這才發現了潘石屹。曹德旺曾意味深長地評估他們：“存在的都是有道理的，潘石屹跟他的家後，都是鬼精鬼精的。”

那麼，該怎樣評估潘石屹的第二次“逃頂”選擇？

顯然潘石屹非常成功，也是非常幸運的，中國40多年的改革紅利，他都遇到了。包括獲得高考資格，能到國企工作，能有機會闖深圳海南並且還發了財。這裡面有個人因素，也有時代給予的機遇。但是月滿則虧、水滿則溢，既然財務自由，就要想辦法守住它，這也是明智的。其實獲得成功之後主動退出的，潘石屹不是首例。在內地有綠城的宋衛平，在香港有李嘉誠，在科技圈裏，有拼多多創始人黃崢，位元組跳動的張一鳴等。

雖然潘石屹的選擇，對於普通人來說沒有很大的參攷價值，因為財富差异太大，邏輯完全不同。不過可以明確的是，房地產的黃金時代正在過去。這個行業正在被逐漸剝去金融内容，會越來越像製造業。現階段，如果投資在人口流失的三四線都市，那也需要逃頂，否則很可能就是在山頂站崗了。